Gayrimenkul Hukuku Avukatı

Gayrimenkul avukatı, taşınmazlarla ilgili doğan anlaşmazlıkların çözümüne yönelik hukuki destek verir. Ülkemizde taşınmazlarla ilgili takip edilecek hukuksal süreçler Gayrimenkul hukuku çatısı altında toplanır. Genel anlamıyla taşınmazlar ve bunlara ilişkin uyuşmazlıklarla ilgili uygulamaları düzenler. Gayrimenkul hukuku avukatlarımız, tapu iptali ve tescil davalarının açılması ve takip edilmesi, yerli ve yabancılar için gayrimenkul bağışlama, satış ve kiralama işlemleri ile taşınmazlar üzerinde yani ve şahsi hak tesisi işlemlerini takip etmektedir.

Gayrimenkul Hukuku Nedir?

Gayrimenkul arsa, tarla, arazi, konut niteliklerine haiz olup üzerinde yapılaşma başta olmak üzere birçok düzenleme yapılabilen malvarlığı değerleridir. Gayrimenkul hukukunun temel ilkelerini 4721 Sayılı Türk Medeni Kanunu düzenlemektedir. Buna ek olarak Toprak Koruma Kanunu, İmar Kanunu gibi birçok özel yasa da gayrimenkul hukuku alanındaki özel düzenlemeleri hüküm altına almıştır.

Alım satım sözleşmelerinin düzenlenmesi ve mülkiyet geçişine ilişkin süreçte görüşmelerin gerçekleştirilmesi, yabancıların mülk edinmesi ve buna bağlı vatandaşlık başvurularının gerçekleştirilmesi, tapu kayıtlarının düzeltilmesine ilişkin iş ve işlemler, ortaklığın giderilmesi davaları, kamulaştırma davalarının takibinde alanında uzman bir gayrimenkul avukatı ile çalışmak ve hukuki danışmanlık almak hak kaybı yaşamamanız için önemlidir.

Gayrimenkul Avukatı Hangi İşleri Yapar?

Gayrimenkul avukatının görevleri ilgili hukuk dalına ilgilendiren anlaşmazlık konularının çözümü, gayrimenkul hukuku kapsamına giren davaların takibi, davada tarafların temsili ve taşınmazlarla ilgili düzenlenen sözleşmelerin oluşturulması olarak özetlenebilir. İyi bir avukat ile kimi anlaşmazlıklar dava sürecine gitmeden çözüme kavuşabilir. Genel hatları ile değerlendirildiğinde gayrimenkul avukatının yaptığı işler şu şekilde detaylandırılabilir:

• Taşınmazların alımı, satımı ve tapularının tescil işlemleri
• Kira sözleşmelerinin hazırlanması
• Kiracı tahliyesi işlemleri
• Tapı iptali ve tesciline ilişkin davaların takibi
• Taşınmaz ortakları arasında çıkan ihtilafların hukuksal zeminde çözüme kavuşturulması
• Yabancıların mülk edinme işlemleri ile ilgili hukuksal ve resmi süreçlerin takibi

Gayrimenkul Avukatı Kimleri Temsil Eder?

Gayrimenkul avukatının temsil yetkisi anlaşmazlık yaşayan tarafların tamamını kapsar. Gayrimenkul hukuku kapsamına giren davalarda aşağıda sıralanan taraflar avukat tutarak hukuki yardım alabilirler:

• Mal sahipleri
• Kiracılar
• Gayrimenkul yatırımcıları
• İnşaat firmaları ve yetkilileri
• Planlamacılar
• Mühendis ve mimarlar

Gayrimenkul Avukatı Hangi Davalara Bakar?

Gayrimenkul avukatının baktığı davalar taşınmazlarla ilgili yaşanan uyuşmazlıkların çözümüne ilişkin başlatılan hukuki süreçleri tanımlar. Gayrimenkul avukatı bahsi geçen davalarda tarafları temsil edere ve dava sürecini takip eder. Dava sonucuna ilişkin kararların takip edilmesi görevini de üstlenir. Gayrimenkul hukuku kavramına giren aşağıdaki dava türleri için gayrimenkul avukatıyla çalışabilirsiniz.

• İzale-i şüyu
• Tapu iptal ve tescil davası
• Kira alacaklarının tahsili ile kiracının tahliyesi
• İpotek tesisi ve terkini
• Kat mülkiyeti kanununa ilişkin muhtelif davalar
• Men-i müdahale davası
• Tasarrufun iptali davaları
• Kiralananın tahliyesi davası

Tapu İptali Ve Tescil Davaları

Tapu iptali ve tescil davaları hukuka aykırı olarak yahut usulsüz bir işlem ile gerçeğe uygun olmayan şekilde oluşturulmuş olan tapu kayıtlarının düzeltilmesi, hukuka aykırılığının giderilmesi için açılan davalardır. Bahse konu aykırılık birçok nedenden kaynaklanmış olabilir. Bu şekilde mülkiyet hakkı ihlal edilen kişi tapu iptali ve tescil davası ile ihlalin ortadan kaldırılmasını sağlayabilecektir. Bir kısım özel nedenlere dayalı tapu iptali ve tescil davalarına kısaca göz atalım.

Tapu İptali ve Tescil Davaları

Tapu iptal ve tescil davaları pek çok farklı nedenle açılan ve dayanağının tapunun iptali olduğu gayrimenkul davalarıdır. Yapılan kamulaştırmaya veya miras paylaşımına itiraz ya da kadastro işlemi ile verilen tapunun kabul edilmemesi gibi konularda tapu iptal ve tescil davası açılmalıdır. Taşınmaz satış vaadi için hazırlanacak sözleşmelerde de gayrimenkul avukatından danışmanlık alınmalıdır. Tapu iptal davası çeşitleri şu şekilde sıralanabilir:

• Kadastro İşlemi ile Verilen Tapunun İptali ve Tescili Davası
• Kamulaştırmaya Dair Tapu İptal Davası
• Miras Hukukundan Doğan Tapu İptal Davası
• Önalım Hakkı (Şufa) Davası

Miras Taksim Sözleşmesinden Kaynaklı Tapu İptali ve Tescil Davaları

Miras bırakanın ölümünden sonra mirasçılar bir araya gelerek miras mallarının ne şekilde paylaşılacağı konusunda anlaşma sağlayabilir ve bunu yazılı hale getirebilirler. Bu durumda sözleşmeye uygun hareket edilmemesi halinde mirasçılardan her biri miras taksim sözleşmesine uygun olarak hareket edilmesi maksadıyla tapu iptali ve tecil davası açabilecektir.  

Vekillik Görevinin Kötüye Kullanılması

Vekillik görevi vekil tayin eden kişinin arzu ve taleplerine uygun olarak yerine getirilmek zorundadır. Vekil, vekil tayin eden kişinin isteklerine aykırı yahut bu istekleri aşan şekilde hareket edemez. Aksi halde bu durum vekaleten yapılan işlemleri geçersiz hale getirecektir. Taşınmaz satış işlemleri bakımından vekil eden ile vekil arasında, yapılacak işlemin detaylarını ve sınırlarını belirleyen bir sözleşme olmaması halinde vekilin yapacağı işlemlerin sınırını dürüstlük kuralı belirleyecektir.

Vekillik görevinin kötüye kullanılmasından kaynaklı tapu iptali ve tescil davası vekile değil, taşınmazı devralan üçüncü kişiye karşı açılır. Ancak burada önemli olan taşınmazı devralan üçüncü kişinin vekilin vekillik görevini kötüye kullandığını biliyor olması gerekmektedir. Aksi takdir de tapu iptali ve tescil davası açılamayacaktır. Vekil eden, meydana gelen zararın tazminini vekilden talep edebilecektir.  

Hukuki Ehliyetin Bulunmaması Nedeniyle Tapu İptali ve Tescil Davaları

Hak edinebilmek ve borç altına girebilmek için kişinin fiil ehliyetine sahip olması gerekmektedir. Kişi yaptığı eylemin hukuki sonuçlarını algılayabilme yeteneğine de sahip olmalıdır. Buna göre akıl zayıflığı, yaşlılık ve bunama, yaş küçüklüğü, iradeyi sakatlayacak başkaca nedenlerden dolayı yapılan işlemin geçersiz olması durumlarında yapılan işlemin iptali için dava açılabilecektir.

Karşı tarafın bu durumu bilip bilmemesi, devir işleminde iyi niyetli olması işlemin iptal edilebilirliğini ortadan kaldırmaz. Zaman zaman belli bir yaşın üzerinde olan kişilerden tapu müdürlüklerinde akıl sağlığı raporu getirilmesi istenilmektedir. İşte bu talep, benzeri durumlarla karşılaşılmasının önüne geçilmesinin amaçlanmasından kaynaklanmaktadır.  

Aile Konutuna Dayalı Tapu İptali ve Tescil Davaları

Türk Medeni Kanunu’nun 194. Maddesi aile konutuna ilişkin hükümleri düzenlemiştir. Buna göre;

“Eşlerden biri, diğer eşin açık rızası bulunmadıkça, aile konutu ile ilgili kira sözleşmesini feshedemez, aile konutunu devredemez veya aile konutu üzerindeki hakları sınırlayamaz.”

Aile konutu şerhi kanunda bahsedilen korumayı sağlamanın en pratik yollarından biridir. Bunun için eşlerden biri tapu müdürlüğüne giderek ilgili taşınmazın tapu kütüğüne aile konutu şerhinin işlenmesini talep etmelidir. Zira tapu kütüğünde aile konutu şerhi bulunmuyor ise konutun aile konutu niteliğinde olduğunu bilmeyen üçüncü kişilerin iyi niyeti korunacak ve bu durumda aile konutu iddiası ile tapu iptali ve tescil davası açılamayacaktır. Bir diğer açıdan ise devralan kişinin taşınmazın aile konutu olduğunu bilemeyecek durumda olması da önem taşımaktadır.

Men-i Müdahale Davası

Müdahalenin önlenmesi davası taşınmazdan haksız şekilde yararlanılması durumunda açılır. Herhangi bir taşınmazdan yararlanma hakkına sahip olunması için ya bahsi geçen taşınmaza sahip olunması ya da mal sahibinden icazet alınması gereklidir. Bu iki halin oluşmadan gayrimenkulden yararlanılması söz konusu olduğunda, taşınmaz sahibi men-i müdahale davası açarak haklarını hukuki yoldan arayabilir.

Kamulaştırma Davaları

Mülkiyet hakkı anayasal bir haktır ve sıkı bir şekilde korunmaktadır. Tapu iptali ve tescil davalarının amacı da sıkı sıkıya korunan bu hakkın ihlaline engel olmaktır. Ancak kamunun üstün yararı kişilerin mülkiyet hakkının önünde kabul edilmiştir. Devlet, kamu yararını gerekçe göstererek kişilere ait mülkleri ilgilisinin rızasını aramaksızın devralabilecektir. İşte bu işleme kamulaştırma denilmektedir. Bunun için ilgili taşınmazın bedelini, kamulaştırma işlemini yapan idarenin ödemesi gerekmektedir. Bedelsiz bir kamulaştırma işlemi düşünülemez.

Burada kamu yararının gözetiliyor olması önemli bir noktadır. Kamulaştırma kararını veren idari kurum akabinde gerekli tespitleri ve ölçümleri yaparak kamulaştırma işleminin gerçekleştirileceği alanı ve özelliklerini belirler. Devamında ise tapuya kamulaştırma şerhi düşülür. Bu süreç zarfında taşınmazın devri mümkündür ancak devralan kişi kamulaştırma işlemi hakkında bilgi sahibi olarak bu devri gerçekleştirecektir. Kamulaştırma işleminde idare öncelikli olarak kıymet takdir komisyonun belirlenen bedeli mülk sahibine bildirilir ve satın alma yahut trampa yolu ile taşınmazın kamulaştırılması yoluna gidilir. Mülk sahipleri uzlaşma komisyonunda bedelde uzlaşma için davet edilir.

Ancak mülk sahipleri bu teklifi kabul etmek zorunda değildir. Kamulaştırılan taşınmazlar, kamulaştırılırken belirlenen amacın dışında kullanılamayacaktır yahut kamulaştırma işlemine uygun hareket edilmeli ve kamu yararına uygun proje, taşınmaz yapılmalıdır. Bu durumda idarenin 5 yıl süre için hareketsiz kalması ve kamulaştırılan taşınmazı kullanmaması halinde bu sürenin dolmasından sonra 1 yıl içerisinde kamulaştırılan taşınmazı geri alma davası açılmalıdır. 5 yıllık süre kamulaştırma işleminin kesinleşmesinden itibaren başlar ve hak düşürücü süre niteliğindedir.

Kamulaştırmanın satın alma yolu ile gerçekleştirilememesi durumunda idare, taşınmazın bulunduğu yerdeki Asliye Hukuk Mahkemesine başvurarak kamulaştırma bedelinin tespiti ve ilgili taşınmazın idare adına tescil edilmesi için dava açar. Bunun için satın alma yolu ile kamulaştırma prosedürünün işletilmiş olması gerekmektedir. Kıymet takdir komisyonunca tespit edilen ve satın alma sürecinde maliklere teklif edilen taşınmaz bedeli Mahkeme açısından bağlayıcı nitelikte değildir. Bu durumda yeniden bir bilirkişi incelemesi yapılacak ve yeniden bedel tespiti yoluna gidilecektir.  

Kamulaştırmasız El Atma Davaları

İdarenin kişilere ait taşınmazlar üzerinde mülkiyet hakkına son vererek kamu yararı için ilgili taşınmazı kendi mülkiyetine alması işlemine kamulaştırma denildiğini ve buna ilişkin sürecin nasıl ilerlediğini yukarıda izah ettik. Ancak uygulamada idarelerin bütçe sorunları, imar planlarındaki değişiklikler gibi bir takım sorunlar nedeniyle kamulaştırma prosedürüne uygun olmaksızın hareket ettikleri ve kamulaştırma işlemi yapılmaksızın mülkiyet hakkına müdahale ettiği de görülebilmektedir. Bu gibi durumlarda mülkiyet hakkına müdahale edilen ve kamulaştırma işlemi yapılmaksızın taşınmazına idarece el atılan kişilerin tazminat davası yahut bedel davası denilen davayı açması gerekmektedir.  

Tarımsal Arazilerde Önalım Hakkı

5403 Sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı kanuni ile tarımsal arazilerin kullanımı ve bölünmesine ilişkin tarımsal faaliyetin devamlılığı açısından koruyucu bir takım önlemler alınmış ve buna uygun düzenlemeler yapılmıştır. Önalım hakkı bir diğer adı ile şufa hakkı paylı mülkiyette olan bir taşınmazın paydaşlarından birinin payını tamamen veya kısmen bir başka kişiye satmak istemesi durumunda diğer paydaşların öncelikli olarak satın alma hakkına sahip olması anlamına gelmektedir.

Tarımsal arazilerde satım işlemi yapılmak istenmesi halinde yine tarım arazisi olan ve sınır komşuluğu bulunan taşınmaz maliklerinin ön alım hakkı olmaktadır. Birden fazla sınırdaş malik bulunuyorsa bunlar açısından hangisinin tarımsal bütünlük arz ettiği önem taşır.  Ön alım hakkı bulunan sınırdaş malik bulunmasına karşın satım işlemi yapılmışsa ön alım hakkı sahibi dava açarak yeni malike karşı bu hakkını kullanabilecektir. Bu durumda mahkemeden önalım bedelinin belirlenmesi ve ödeme yerinin gösterilmesi talep edilecektir.   Önalım hakkının süresi içerisinde kullanılması gerekmektedir. Bu süreler hak düşürücü süre niteliğinde olup geçirilmesi halinde dava açma hakkı sona ermektedir. Buna göre:

1. Satış işlemi yapılmadan evvel satışın yapılacağı önalım hakkı sahibine noter aracılığı ile bildirilmişse bu bildirimin yapıldığı tarihten itibaren 3 ay içerisinde önalım hakkı davasının açılması gerekir.
2. Satış işlemi bildirilmemişse satış tarihinden itibaren 2 yıl içerisinde önalım hakkı davasının açılması gerekmektedir.

Ortaklığın Giderilmesi Davaları (İzale-i Şüyu Davası)

Ortaklığın giderilmesi yahut bir diğer adıyla izale-i şüyu davaları paylı mülkiyet veya elbirliği mülkiyetinde olan bir malın üzerinde bulunan ortaklığın sona erdirilmesi için açılır. Buradaki amaç taşınır veya taşınmaz mal üzerinde kişilerin ortaklık durumunu bitirmektir. Ortaklığın ne şekilde sona erdirileceği konusunda anlaşma sağlanamaması halinde ortaklardan herhangi biri dava açabilecektir. Açılacak dava tüm paydaşlara karşı yöneltilecektir.

Dava, taşınmazın bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemesinde açılacaktır. Ortaklık aynen taksim yahut satış yolu ile giderilebilecektir. Malın, paydaşlar arasında satılmaksızın parçalara ayrılarak bölünmesi fiilen ve hukuken mümkün ise mahkeme tarafından ortaklık malının aynen taksimine karar verilebilir. Aynen taksim mümkün değil ise ortaklık malı satış memurluğu yahut icra müdürlüğü tarafından satışa çıkarılacaktır.  

Gayrimenkul Alım Satım İşlemleri

Gayrimenkul alım satım işlemlerini kişinin bizzat veya temsilcisi aracılığı ile gerçekleştirmesi mümkündür. Taşınmaz satışlarının resmi yolla tapu müdürlüklerinde gerçekleştirilmesi zorunludur. Tapu Müdürlükleri dışında örneğin noterliklerde satış işlemleri gerçekleştirilemez. Yine devir işlemleri öncesinde bir takım aynı ve şahsi hak tahsis edilmiş ise tapu kütüğünden bunların terkin işlemlerinin gerçekleştirilmesi gerekebilmektedir. Bu gibi durumlar zaman almakta ve tapu kayıtlarının tam ve doğru olduğunun gayrimenkul hukukunda uzman bir kişi tarafından incelenmesi gerekebilmektedir. Bu gibi durumlarda Noter marifetiyle düzenlenecek bir vekaletname ile bir gayrimenkul hukuku avukatından destek alınabilecektir.  

Yabancılar İçin Taşınmaz Alımı İle Vatandaşlık Başvurusu

Türkiye’de çalışmayan ancak Cumhurbaşkanı tarafından belirlenecek koşul ve belirli bir tutarda yatırım yapacak kişiler ve eşleri ile 18 yaşını geçmemiş çocukları istisnai olarak Türk Vatandaşlığı kazanabilmektedirler. 18.09.2018 tarih ve 106 sayılı Cumhurbaşkanlığı Kararı ile 250.000 Amerikan Doları veya karşılığı döviz ya da karşılığı Türk Lirası tutarında gayrimenkul edinen kişiler Türk vatandaşlığına hak kazanabilecektir.

Vatandaşlık işlemleri titizlikle yürütülmesi gereken ve birçok evrak düzenlenmesi lazım gelen işlemlerdir. Taşınmaz yolu ile vatandaşlık elde etmek istenilmesi halinde taşınmazın vatandaşlık başvurusu işlemlerine uygunluğu, değerleme raporlarının ve sigorta işlemlerinin gerçekleştirilmesi süreçleri başvurunun kabul edilebilir olması açısından önem taşımaktadır. Bu nedenle yabancılar hukukunda olduğu kadar gayrimenkul hukukunda uzman bir avukat ile çalışmanız önemlidir.

Kat Mülkiyeti Kanununa İlişkin Muhtelif Davalar

Kat mülkiyeti kanunu kapsamında açılan davalar kat malikleri arasında yaşanan uyuşmazlık çözümüne ilişkin açılacak muhtelif davaları tanımlar. Ortak alan kullanımı, bağımsız bölümler üzerindeki tasarruflar, vb. nedenlere bağlı olarak açılan davalarda gayrimenkul hukuku kuralları geçerlidir.

Gayrimenkul Avukatı Arıyorum

Gayrimenkul avukatı arayanlar temsil, dava sürecinin takibi ve sonuçlanan davada alınan kararların uygulanması yönünde ihtiyaç duydukları hizmetleri karşılamak için hukuki yardım arar. Avukat Melda Merve Tekcan ve deneyimli isimlerden oluşan avukat ekibi ile gayrimenkul hukuku alanına giren her konuda hukuksal destek alabilirsiniz.

Gayrimenkul hukukunu ilgilendiren konulara yönelik davaların açılması, takibi ve kararın uygulanmasının takibini gerçekleştiren Tekcan Hukuk Bürosu, gayrimenkul konulu sözleşmelerin hazırlanması noktasında da danışmanlık hizmeti verir. Kira sözleşmeleri ve kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin hazırlanması konusunda büromuzla çalışabilirsiniz. Kamulaştırma bedelinin belirlenmesi ve alınan kararların iptali noktalarında hukuk büromuz sizlere destek verir. Taşınmazlarla ilgili oluşan uyuşmazlıkların hukuki zeminde çözülmesi için Tekcan Hukuk Bürosu ile çalışarak deneyimli bir gayrimenkul avukatı desteğini kazanabilirsiniz.