kentsel donusum avukat

Kentsel Dönüşüm Hukuku

Ülkemizde yapılaşmada meydana gelen değişiklikler, deprem bölgesi içerisinde olunması ve ekonomik koşullar, konut ihtiyacının artması gibi sebepler nedeniyle birçok il ve ilçede kentsel dönüşüm faaliyetleri hızlandı. Özellikle beklenen İstanbul depremi daha evvel yaşanan sıkıntıların ve can kayıplarının yeniden yaşanmaması için daha güvenli yapıların oluşturulması hedeflenmektedir. Belediyelerin bu konudaki denetimleri üzerine riskli yapı raporları verilebilmekte ve yıkım kararı alınabilmektedir. Öyle ki bu süreçte kat malikleri yeterli çoğunluğu sağlamaları halinde rızası olmayan kat maliklerini borçlandırabilmektedir bile. Konunun önemi nedeniyle bu süreçte bir kentsel dönüşüm avukatı ile çalışmanın önem arz ettiği kanaatindeyiz.

 

RİSKLİ ALAN NEDİR?

Zemin yapısı ve üzerindeki yapılaşma nedeniyle can ve mal kaybına sebebiyet verme riski taşıyan alanlar yasada riskli alan olarak tanımlanmıştır. Bir bölgenin riskli alan olarak ilan edilmesi halinde ne tür bir projenin yapılacağı, sürecin ne şekilde ilerleyeceği ile ilgili detaylı bilgi edinmeden dava açılıp açılmayacağı, yapılan projeden ne kadar yer alınacağı veya alınıp alınamayacağına ilişkin bilgi sahibi olmak mümkün değildir. Bu nedenle söylentilere itibar etmemekte fayda vardır. Riskli alan kararlarına yapılan itirazlarının Danıştay tarafından iptalinin söz konusu olduğu durumlar meydana gelmiştir.

 

RİSKLİ YAPI NEDİR?

Riskli alan içinde veya dışında olup ekonomik anlamda fayda elde etmenin mümkün olmadığı ya da yıkılma veya ağır hasar görme tehlikesi taşıdığı bilimsel ve teknik bigliler ışığında tespit edilen yapılara riskli yapı denilmektedir. 6306 Sayılı Kanun’un uygulama yönetmeliğine göre, riskli yapının belirlenmesi ve tespit edilmesi için 2007 Deprem Yönetmeliği kriterleri göz önünde bulundurulmaktadır.

Temmuz 2013 itibariyle de “Riskli Yapıların Tespit Edilmesine İlişkin Esaslar” yürürlüğe girerek uygulanmaya başlanmıştır. Bina yüksekliği 25 metre veya zemin döşemesi üstü 8 katı geçen betonarme ve yığma binalarda bu yönetmelik yerine 2007 Deprem Yönetmeliği esasları uygulanmaktadır.

İlginizi çekebilir:  El Atmanın Önlenmesi (Müdahalenin Men-i) Davası

 

RİSKLİ YAPI NASIL TESPİT EDİLİR?

Kat maliklerinden herhangi biri veya yasal temsilcisi Bakanlığa, belediyeye, il özel idaresine, büyükşehir belediye başkanlığına, büyükşehir ilçe belediye başkanlıklarına veya bakanlık tarafından lisans verilmiş olan kurum ve kuruluşlara başvuruda bulunarak riskli yapının tespit edilmesini talep edebilecektir. Bu noktada herhangi bir çoğunluk sayısı aranmamaktadır. Kat maliklerinden biri bile giderek başvuru yapabilecektir. Başvuru için taşınmazının güncel tapu örneği ve başvurucunun kimlik fotokopisi yeterli olacaktır. Bunun üzerine incelemeler yapılarak rapor tanzim edilecektir. İlgili mevzuata uygun olarak hazırlanan raporlar kabul edilerek onaylanır ve ilgili tapu müdürlüğü taşınmazın tapu kütüğüne “riskli yapı” beyanını işler ve kat maliklerinin tamamına tebligat yapılır.

 

RİSKLİ YAPI TESPİTİNE NASIL İTİRAZ EDİLİR?

Kat maliklerine yahut kat irtifakında hak sahiplerine riskli yapı tespitine ilişkin tebligatın gönderilmesinden sonra 15 gün içerisinde malikler veya yasal temsilcileri tarafından İl Müdürlüklerine itiraz edilebilir. Bakanlıkça bahse konu il için oluşturulan teknik heyet riskli yapı tespit raporunu tekrar inceler ve yapıya ilişkin nihai karar verilir. Teknik heyet, üniversitelerce bildirilmiş olan 4 üye, Bakanlık teşkilatından 2 inşaat mühendisi ile 1 jeoloji yahut jeofizik mühendisi olmak üzere 3 kişi, toplamda 7 kişiden oluşur.

 

RİSKLİ YAPININ YIKTIRILMAMASI HALİNDE NE OLUR?

Riskli yapı olduğu tespit edilen ve kesinleşen yapılar bakımından Belediye veya İl Özel İdaresi’ne yazı yazılır. Bunun üzerine idare maliklere 60 günden az olmamak üzere süre vererek bu süre içerisinde yapının yıkılmasını isteyecektir. Verilen süre içerisinde yapı yıkılmaz ise yapının idari makamlarca yıktırılacağı belirtilerek 30 günden az olmayacak şekilde ek süre verilecektir. Bu sürelerde yapının yıkılmaması durumunda riskli yapıya elektirik, su ve doğal gaz verilmemesi ve bu hizmetlerin durdurulması için ilgili kurum ve kuruluşlar bilgilendirilecektir. Bu durumda hizmetlerin durdurulması zorunludur. Devamında da idare tarafından kolluk kuvvetlerinin de desteği alınarak binanın yıkım işleri gerçekleştirilecektir. Yıkım masrafları da maliklerden tahsil edilecektir.

İlginizi çekebilir:  Konut ve Çatılı İşyeri Kira Sözleşmesinin Dava Yolu İle Feshi

 

YIKIM SONRASI YENİ BİNANIN YAPILMASI

Yıkım sonrası yeniden bir bina yapılabilmesi için paydaşların 2/3’ünün anlaşması gerekmektedir. Bu çoğunluk sayısı ile verilen kararlara katılmayanlara ve toplantıya iştirak etmeyenlere toplantı kararları noter vasıtası ile tebliğ edilmelidir. Yapılacak olan tebligat metninde 15 günlük süre içerisinde kararın veya yapılan teklifin kabul edilmemesi halinde arsa paylarının Bakanlıkça tespit edilecek veya ettirilecek rayiç değerden az olmamak üzere anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma yolu ile satışının yapılacağı, paydaşların satın almaması halinde ise Bakanlık rayiç bedeli ödemek suretiyle Hazine adına ilgili payın tapuda tescilini sağlayabilecektir.

 

KİRA YARDIMI NEDİR?

Mutabakat sağlanması sureti ile tahliye edilen yapıların maliklerine, kiracılara yahut sınırlı ayni hak sahiplerine veya bu yapılarda ikamet edenlere kira yardımı yapılabilecektir. Kira yardımı süresi 18 ay ile sınırlıdır. Başvuruların tahliyeden sonra en geç 1 sene içerisinde İl Müdürlüklerine veya Bakanlığın yetki devri gerçekleştirdiği idareye yapılabilir.

 

KREDİ FAİZ DESTEĞİ NEDİR?

Yeni bina yapılması için kredi kullanmak zorunda olanlara Bakanlıkça tanınan finansal desteklerden biri de kredi desteğidir. Faiz desteğinden yararlanabilecekler bankaya bildirilir ve 125.000,00 TL için kredide kolaylık sağlanacaktır.

 

KENTSEL DÖNÜŞÜM AVUKATI

Kentsel dönüşüm meşakkatli bir süreç olup özellikle tüm maliklerin anlaşma sağlayamaması halinde titizlikle yürütülmesi lazım gelen prosedürlere sahiptir. Özellikle yeni yapının inşasıyla ilgili anlaşma sağlanması, bir müteahhitle sözleşme yapılarak inşaat sürecinin başlatılması halinde hak kaybına uğramamak adına kentsel dönüşüm hukukuna hakim bir avukat ile yola devam etmenin önemli olduğunu belirtmekte fayda bulunuyor.

 

[Toplam:0    Ortalama:0/5]