Kira Bedelinin Uyarlanması Davası

Kira Bedelinin Uyarlanması

Kira bedelinin uyarlanması davası nedir, nasıl ve kimler açabilir? Kira sözleşmesi Türk Borçlar Kanunu’na göre kiraya verenin belli bir şeyin kullanılmasını ve/veya yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının ise bu kullanım için bir kira bedeli ödemeyi taahhüt ettiği sözleşmedir. Kural olarak kira sözleşmesi şekil şartına tabi değildir, yazılı veya sözlü olarak yapılabilir. Ancak kira sözleşmesinin yazılı olması ispat kolaylığı açısından önem arz etmektedir. Bunun yanında taraflar kira bedelini sözleşme özgürlüğü ve dürüstlük kuralı çerçevesinde diledikleri gibi belirleyebilirler.

Kira sözleşmesinin tarafları kira bedelinin ne kadarlık süre için geçerli olacağını belirleyebilirler. Belirlenen sürenin geçmesi halinde kira bedelinin hangi oranda artacağına ilişkin kanunda belirlenmiş sınırlar çerçevesinde anlaşma sağlayabilirler. Ancak belirlenmiş süre içerisinde kira bedelinin artırılmasına ilişkin dava açılamayacak, örneğin kira bedelinin 5 yıllık süre için değişmeyeceğine ilişkin anlaşma sağlanmışsa bu süre zarfında kira bedeli aynı kalacaktır. Ancak kiraya verenin yahut kiralayanın mevcut koşullar altında borçlarını ifada güçlük çekmeleri halinde mahkemeye başvurarak kira bedelinin yahut artırım oranının mevcut koşullara uyarlanmasını talep etme hakları bulunmaktadır. Taraflar kira bedelinin artırım oranı için bir anlaşma sağlamamışlarsa bu oran mahkeme tarafından belirlenebilecektir.

Kira Bedelinin Uyarlanması Davası Açabilmenin Koşulları

Kira bedeli taraflar arasında belirlenmiş olup zamanla değişen ekonomik koşullar ve kiracının mali gücünün yetersiz gelmesiyle beraber bu bedelin değiştirilmesi gerekebilir. Burada amaç kira sözleşmesinin devamlılığının sağlanmasıdır. Ancak Türk Borçlar Kanunu’nda kira sözleşmesi hükümleri kapsamında kira bedelinin uyarlanmasına dair özel bir düzenleme getirilmemiştir. Buna göre kira uyarlama davasının hukuki dayanağı “Aşırı İfa Güçlüğü” başlıklı 138. madde düzenlemesidir. İlgili hüküm şu şekilde düzenlenmiştir:

“Sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum, borçludan kaynaklanmayan bir sebeple ortaya çıkar ve sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirir ve borçlu da borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olursa borçlu, hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteme, bu mümkün olmadığı takdirde sözleşmeden dönme hakkına sahiptir. Sürekli edimli sözleşmelerde borçlu, kural olarak dönme hakkının yerine fesih hakkını kullanır.”

Hükme göre kira bedelinin uyarlanması davası açılabilmesi için birtakım şartlar öngörülmektedir.

Kira Bedelinin Uyarlanması Davası Açabilmenin Şartları

  • Geçerli ve uzun süreli bir sözleşmenin bulunması: Öncelikle taraflar arasında geçerli bir kira sözleşmesinin varlığı aranmaktadır. Sözleşmenin yazılı şekilde yapılması zorunlu olmayıp ispat kolaylığı açısından yazılı olarak yapılması tarafların yararına olacaktır. Ayrıca bu davanın açılmasında davacının hukuki yararının varlığı da aranacağı için Yargıtay tarafından benimsenen görüşe göre söz konusu kira sözleşmesinin görece uzun süreli olması aranmaktadır.
  • Koşulların olağanüstü ve önceden öngörülemeyen sebeplerle değişmesi: Sözleşmenin kurulmasından sonra, önceden taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum meydana gelmelidir. Bu olağanüstü durum sosyal yahut hukuki bir durum olabilir. Savaş, olağanüstü hâl, salgın hastalık, ekonomik kriz gibi olaylar olağanüstü duruma örnek olarak gösterilebilecektir.
  • Değişikliklere borçlunun sebep olmaması: Olağanüstü durumun borçludan kaynaklanmaması gerekmektedir. Olağanüstü durum yerleşik Yargıtay içtihatlarında da dışsal ve zorlayıcı bir durum olup, borçlunun şahsından kaynaklanan sebepler bu kapsamda değerlendirilmemektedir. Bu nedenlerle değişikliklerin objektif nitelikte olması gerektiği söylenebilecektir.
  • Oluşan koşullar sebebiyle borçlu mali açıdan zorluğa düşmüş olmalıdır: Koşulların olağanüstü sebeplerle değişmesi durumunda tarafların sözleşmenin devamı süresince sözleşmeden kaynaklanan borçlarını ifa etmekte güçlüğe düşmüş olması gerekmektedir. Bir diğer deyişle kira bedelinin uyarlanabilmesi için sözleşmenin mevcut koşullarla devam edecek olmasının taraflar için katlanılmaz duruma gelmesi, borçludan borcunu ifa etmesinin dürüstlük kuralına aykırılık teşkil etmesi aranmaktadır. 
  • Borçlunun borcunu ifa etmemiş yahut ihtirazı kayıtla ifa etmiş olması: Kural olarak uyarlama davası mevcut kira dönemini kapsamamakta ancak dava tarihinden ileriye etkili olarak sonuç doğurmaktadır. Şayet mevcut koşullar altında ifada güçlük çekilmekteyse ve uyarlamanın içinde bulunulan kira dönemindeki ifaları da etkilemesi isteniyorsa; ödemenin yapılmaması yahut ödemelerin uyarlama davasındaki haklar saklı tutularak yapılması gerekmektedir. İfayı yerine getiren borçlu ifasını ihtirazı kayıt koymaksızın gerçekleştirdiği takdirde dava sonucu uyarlanan bedel ifa edilmiş borçlara etki etmeyecektir.

Kira Bedelini Uyarlama Davasını Kimler Açabilir?

Kira Bedelinin Uyarlanması
Kira Bedelinin Uyarlanması

Peki, kira uyarlama davasını kim açabilir? Kira sözleşmesinde her iki taraf da karşılıklı olarak borçlu ve alacaklıdır. Kira bedelinin mevcut koşullara uyarmasını hem kiraya veren hem de kiracı talep etme hakkına sahiptir.

Kiraya veren açacağı bir uyarlama davasıyla, taraflar belirli süre kira bedelinin değişmeyeceği konusunda anlaşma yapmış olsalar dahi, kira bedelinin mevcut koşullarda az olması sebebiyle kira bedelinin yahut tarafların belirledikleri artırım oranının artırılmasını talep edebilir. Bu artırım talebi ancak davanın açıldığı tarihteki kira dönemini değil takip eden kira dönemindeki kira bedelini etkileyecektir.

Kiracı da aynı şekilde mevcut kira bedelini ödemekte güçlüğe düşmüş ve olağanüstü şartlar sebebiyle ödeme yapmaya devam edemiyor olabilir. Bu takdirde de kiracı dava yolu ile kira bedelinde indirim yapılarak hakkaniyete uygun yeni bir kira bedeli belirlenmesini talep edebilecektir.

Covid-19 (Koronavirüs) Kapsamında Kira Bedelinin Uyarlanması Davası

Tüm dünyayı etkileyen ve pandemi niteliğine sahip olan Covid-19 kapsamında alınan tedbirlerle birlikte ekonomik açıdan birtakım değişiklikler de meydana gelmiştir. Tedbirler kapsamında kimi işyerleri kapanmakta, bazı iş sözleşmeleri sona ermek durumunda kalmakta ve çoğu insan işsizlik neticesinde ekonomik güçlüğe düşmektedir.

Bu kapsamda Covid-19, borçlunun kontrolü dışında meydana gelen olağanüstü bir durum olarak değerlendirilebilmektedir. Nitekim, salgın dönemi öncesinde kurulmuş olan sözleşmeler bakımından ise öngörülmeyen ve öngörülebilmesi de beklenemeyecek bir durumdur.

Kira sözleşmelerinin, bu salgın hastalık neticesinde alınan tedbirler kapsamında tarafların borcu ifa etmesinde aşırı ifa güçlüğüne düşmüş olmaları koşuluyla, uyarlanması talep edilebilecektir.

Davada Görevli ve Yetkili Mahkeme

Kira bedelinin uyarlanması davası görevli mahkeme hangisidir?

  • Hukuk Muhakemeleri Kanunu 4. Maddesi gereğince kira bedelinin uyarlanmasına ilişkin davalarda görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesi’dir.

Kira bedelinin uyarlanması davası yetkili mahkeme hangisidir?

  • Yetkili mahkeme ise kiralanan taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi yahut davalının yerleşim yeri mahkemesi olabilecektir.

Kira bedelinin uyarlanması Yargıtay kararı, kira bedelinin uyarlanması davası dilekçe örneği, kira bedelinin uyarlanması arabuluculuk gibi ve benzeri konularla ilgili daha ayrıntılı bilgi almak için hukuk büromuzun gayrimenkul avukatı ile iletişime geçerek danışmanlık hizmeti alabilirsiniz.

YENİ MAKALELER

KATEGORİLER