Tahliye davası konut ve çatılı işyeri kiralarına özgü bir yol olmakla birlikte, davanın kiracı tarafından açılamayacağı tabiidir. Konut ve çatılı işyeri kiralarının, bilhassa sona ermesine ilişkin hükümleri kamu düzenine ilişkin olduğundan, taraflar bu konuda tahkime başvuramazlar. Tahliye davasında görevli mahkeme HMK uyarınca sulh hukuk mahkemesi olmakla birlikte, mahkemenin verdiği karar kira sözleşmesini sona erdiren yönüyle inşai, kiralananın iadesini sağlayan yönüyle de eda hükmündedir. Öte yandan mahkemenin vermiş olduğu tahliye kararı kesinleşinceye kadar kira sözleşmesi sona ermemektedir. Buna rağmen öğretide, 30.06.1938 sayılı YİBK ve İİK hükümleri karşısında, Yargıtay’ın tahliye kararlarının kesinleşmeden icraya konulabileceği görüşünde olduğu, bu halde temyiz yoluna başvurulmuşsa icranın geri bırakılması için 3 aylık kira tutarında teminatın icra dairesine yatırılması gerektiği belirtilmektedir. Öte yandan TBK’nın 354. maddesine göre “dava yoluyla kira sözleşmesinin sona erdirilmesine ilişkin hükümler, kiracı aleyhine değiştirilemez”. Anlaşıldığı üzere, tahliye davası sebepleri sınırlı sayıda sayılmış olup taraflar anlaşmak suretiyle kiracı aleyhine olacak şekilde ortaya yeni bir tahliye sebebi çıkaramayacakları gibi tahliye davasını düzenleyen 350 vd. hükümlerinde kiracı aleyhine bir değişiklik de yapamazlar. Hatta konut ve çatılı işyeri kiralarına uygulanabilen genel hükümlerdeki fesih ve fesih bildirimi sebepleri dışında kiracı aleyhine olacak şekilde yeni bir fesih sebebi de kararlaştıramazlar. Diğer yandan TBK’nın 353. maddesi uyarınca, “kiraya veren, en geç davanın açılması için öngörülen sürede dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirmişse, dava açma süresi bir kira yılı için uzamış sayılır”. Aşağıda ayrıntılarıyla ele alacağımız tahliye davası açmak için yasanın öngördüğü bir aylık süre içinde, kiraya veren kiracıya dava açılacağına ilişkin yazılı bildirimde bulunursa, yeni kira yılı sonuna kadar tahliye davasını açabilecektir. TBK sisteminde tahliye davasının sebepleri kiraya verenden kaynaklanan ve kiracıdan kaynaklanan sebepler olmak üzere iki ayrı başlık altında düzenlenmiştir.
1- Kiraya verenden kaynaklanan sebepler
TBK’nın 350. maddesinin 1. bendinde “kiraya veren, kira sözleşmesini; kiralanını kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut … gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, … belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir.” Yargıtay’ın yerleşik içtihatlarıyla kabul edildiği üzere, maddede sayılan kişilerin konut gereksiniminin gerçek, samimi ve zorunlu olması ve bu hususu davacının ispatlaması gerekir. Kiraya verenin kira bedelini artırmak, kiracıyı huzursuz etmek, kiracıdan kurtulmak, konutu daha rahat satabilmek gibi maksatlarla tahliye isteminde bulunduğu hallerde, esasen gerçek bir konut gereksiniminin bulunmadığı ve ihtiyaç iddiasının da gerçeği yansıtmadığı kabul edilecektir. Bu anlamda konut ihtiyacının gerçek ve samimi olup olmadığının takdiri hakime ait olup, hakim bu durumu tespit ederken kiraya verenin ve maddede sayılan yakınlarının sosyal, ekonomik, kültürel, mesleki ve sağlık durumlarını dikkate almalıdır. Kiraya verenin kendisinin kirada oturması, bir başkasının yanında oturması, yurt dışından geldiğinde kalacak başka konutunun olmaması, sağlık durumunun kiralananda oturmasını gerektirmesi; kiralananın fiziki veya ekonomik açıdan ya da konumu açısından daha elverişli olması, kiralananın bulunduğu yere yerleşilecek olması konut ihtiyacının varlığını ortaya koyan örneklerden sadece bir kısmıdır. Somutlaştırmak gerekirse, annesiyle birlikte oturan ergin birinin kiralanana; kalp hastalığı, felç, romatizma gibi hastalık veya yaşlılık sebepleriyle asansörsüz binada üst katta oturan kişinin daha alt kattaki kiralanana; çocukları olmuş olan veya büyüyen kişinin daha büyük olan kiralanana; sobalı evde oturan kişinin kaloriferli olan kiralanana; tayini kiralananın bulunduğu şehre çıkan kişinin bu kiralanana, kiraya verenin çocuğunun eğitimini kiralanın bulunduğu yerde sürdürecek olduğu halde kiralanana, çocuğunun nişanlanarak ciddi evlilik hazırlıklarına girişildiği halde kiralanana ihtiyacın varlığı kabul edilmektedir.
Yargıtay’ın yakın tarihli kararlarında şu hallerde gereksinim ihtiyacının gerçek, samimi ve zorunlu kabul edilmiştir: “Reşit olan kimse bekar dahi olsa ailesiyle birlikte oturmaya zorlanamaz. Bu durumda reşit olan ihtiyaçlının bekar dahi olsa ayrı oturma istemi olağan karşılanmalı, ihtiyaç iddiasının kanıtlandığı kabul edilmelidir.”57, “Davacı … 39 yaşındadır. Reşit olan bir kimsenin ayrı meskende oturması yasal hakkıdır. Anne veya babası ile birlikte oturmaya zorlanamaz. Dinlenen davacı tanıkları ihtiyaçlı olan davacının halen annesi ile birlikte oturduğunu artık annesinden bağımsız ayrı bir evde yaşamak istediğini bildirmişlerdir. Bu olgu tek başına konut ihtiyacının varlığını kabule yeterli olup bağımsız bölümün uzunca bir süre davacının mülkiyetinde olmasına rağmen davacının bu güne kadar kiralananda oturmayı tercih etmediği ve bundan sonrada oturma niyetinin bulunmadığına yönelik mahkemenin kabulü yerinde değildir.” Gereksinim sebebiyle tahliyesi istenen konutun satışa çıkarılması, başkasına kiraya verilmesi gibi durumlar ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olmadığını gösterir. Bu anlamda ihtiyacın samimi olup olmadığı somut olayda hakim tarafından incelenecektir. Buna göre “… davacı kiralananı satılığa çıkardığına göre ihtiyacının samimi ve zorunlu olduğu kabul edilemez.” Yargıtay ayrıca ihtiyacın devamlı olmasını da aramaktadır. Bu içtihatlara göre, devamlılık arz etmeyen, geçici ihtiyaç tahliye nedeni yapılamayacağı gibi henüz doğmamış veya gerçekleşmesi uzun bir süreye bağlı olan ihtiyaç da tahliye sebebi olarak kabul edilemez ve ayrıca ihtiyacın dava sonuçlanıncaya kadar devam etmesi gerekir.
Süre Şartı Var Mıdır?
Davanın açılması gerektiği süre hususu ise, TBK’nın 350. maddesinin 1. fıkrasında “belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir” şeklinde ifade edilmiştir. Buna göre konut kira sözleşmesi belirli süreli ise, bu sürenin sonundan itibaren 1 ay içinde davanın açılması gerekmektedir. Buna karşın sözleşme belirsiz süreli ise, kiraya ilişkin genel hükümlerdeki fesih dönemi ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere yani taşınmazlar için TBK 329’da öngörülmüş olan 6 aylık fesih dönemi için en geç 3 ay önceden yapılacak bildirim ile sözleşmenin sonu tayin edilmiş olacak, tayin edilen bu süreden başlayarak da 1 ay içinde tahliye davası açılması gerekecektir.
Örneğin66, 01.02.2016 başlangıç tarihli belirsiz süreli bir kira sözleşmesinde, her yılın 31 Temmuz veya 31 Ocak tarihleri altı aylık fesih dönemlerinin sonu olduğundan, bu tarihlerden itibaren bir ay içinde tahliye davası açabilmek için, üç aylık fesih bildirim sürelerine uyularak, yani en geç 30 Nisan veya 31 Ekim tarihlerine kadar kiracıya bildirimde bulunulmalıdır. Öte yandan, yukarıda bahsettiğimiz TBK’nın 353. madde hükmü gereğince, en geç dava açma süresi içerisinde kiracıya karşı tahliye davası açılacağı bildiriminde bulunulursa, dava açma süresi yeni kira yılının sonuna kadar uzamış olacaktır. Söz konusu bildirimin (ihtarın) söz konusu 1 aylık dava süresi içerisinde kiracıya ulaşması gerekmektedir. Doğaldır ki bildirimde bulunmaksızın doğrudan dava açıldığı durumlarda, davanın 1 aylık sürede açılması yeterli olup dava dilekçesinin bu bir aylık sürede kiracıya ulaşması aranmayacaktır. Birden fazla kiraya veren olduğu durumlarda, dava süresini uzatan bildirimin kiraya verenlerden biri tarafından yapılmasını yeterli bulan Yargıtay kararları olduğu gibi, aksi yönde70 kararları da mevcuttur. Ancak, “… feshi ihbar, temerrüt ihtarı ve iki haklı ihtar gibi akdin feshine neden olacak ve dava şartını oluşturacak hallerde bütün ilgililerin ihtarı veya ihbarı birlikte göndermeleri gerekir”.
Yeniden Kiralama Yasağı Nedir?
TBK’nın 355. maddesinin 1. ve 3. fıkraları uyarınca “kiraya veren, gereksinim amacıyla kiralananın boşaltılmasını sağladığında, haklı sebep olmaksızın, kiralananı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz. … Kiraya veren bu hükümlere aykırı davrandığı takdirde, eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlüdür”. Görüldüğü üzere kanun, hem kötü niyetli kiraya verenlerden kiracıyı korumakta hem de kiracısını çıkarttıktan sonra bir sebeple konuta gereksinimi kalmayan kiraya verenin eğer konutu kiraya verecekse, haklı sebep olmaksızın eski kiracısına kiralamasını şart koşmaktadır. Haklı sebebin, kiraya verenden kaynaklandığı değil kiracıdan kaynaklandığı durumlarda gerçek anlamda haklı sebebin kabul edilmesi gerektiği ifade edilmektedir. Bu görüşe göre, kiracının ölmesi veya kiralanın bulunduğu şehri terk etmiş olması ya da kiralananın deprem, sel gibi mücbir sebeple kendisinden yararlanılamayacak hale gelmesinde gerçek anlamda bir haklı sebep var olup, kiraya verenin ölmesi veya şehri terk etmesi halinde ise maddede aranan manada haklı sebep gerçekleşmemiştir. Elbette haklı sebebin gerçekleşip gerçekleşmediğini, somut olaya göre hakim takdir edecektir. Diğer taraftan yasağa aykırılık durumunda hakim, son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmayacak miktarda tazminata hükmedecektir. Yargıtay uygulaması, gereksinim sebebiyle kiraya verenin mahkemeden tahliye kararı alması ve bunu icraya koymak suretiyle kiracıyı çıkarması halinde ceza yaptırımının söz konusu olacağı, salt kiraya verenin gereksinimi sebebiyle sözleşmeyi yenilemeyeceğini bildirmesi üzerine kiracının taşınmazı kendiliğinden boşaltması halinde bu cezanın uygulanmayacağı yönündedir.
TBK’nın 350. maddesinin 1. bendinde “kiraya veren, kira sözleşmesini; kiralanını kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için … işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, … belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir.” Konut gereksinimi sebebiyle tahliyeden farklı olarak, burada işyeri gereksiniminden bahsedildiği için kiraya veren sıfatına sahip olmak kaydıyla tüzel kişiler de bu sebebe dayanarak tahliye davası açabilirler. Fakat yukarıda değindiğimiz üzere tüzel kişilerin Yargıtay kararlarının aksine, çalışanlarının lojman ihtiyacı sebebiyle tahliye davası açamamaları gerekir. Nitekim tüzel kişinin konut gereksiniminden bahsedilemeyeceği gibi, lojman gibi barınma yerleri de tüzel kişinin işyeri ihtiyacının kapsamına girmez. Tüzel kişi, üyelerinin, ortaklarının veya onların yakınlarının ihtiyacı için tahliye isteminde bulunamaz. Öte yandan, kiraya veren gerçek kişi, ortağı olduğu tüzel kişinin işyeri ihtiyacı sebebiyle de tahliye davası açamaz, çünkü tüzel kişinin ihtiyacı sebebiyle tahliye için kiraya veren sıfatının tüzel kişide olması gerekir.
Bu durum yakın zamanlı bir Yargıtay kararında “Kanun hükmüne ve Dairemizin yerleşik içtihatlarına göre şirketin ihtiyacı nedeniyle gerçek kişi ihtiyaç nedeniyle tahliye isteminde bulunamaz. Davacı gerçek kişi, kendisine ait olan K… Ltd. Şti.’nin ihtiyacına dayanarak tahliye talep ettiğine göre mahkemece davanın reddine karar verilmesi gerekir…” şeklinde ifade edilmiştir. Kiraya verenin işsiz olması, yaptığı işe ek veya yeni bir iş kuracak olması, kiralanan taşınmazın ekonomik, fiziki açıdan veya konum açısından daha elverişli olması işyeri ihtiyacının mevcut kabul edildiği durumlara örnektir. Yargıtay bir kararında davacının torununun işyeri ihtiyacını şu gerekçelerle mevcut kabul etmiştir:”… Davacı tanıkları, ihtiyaçlının Ziraat Fakültesi mezunu olduğunu, geçici işlerde çalıştığını, KPSS sınavlarında başarılı olamadığını, askerden döndüğünü, halen boş olup sigortasının bulunmadığını, kiralananda kahvehane işletmeciliği yapmak istediğini, bu sebeple kiralanana ihtiyacı olduğunu beyan etmişlerdir … Bu durumda toplanan delillerin mahiyetine göre halen işi olmayan davacının torununun, işyeri ihtiyacının gerçek ve samimi olduğunun kabulü gerekir. Ayrıca Ziraat Fakültesi mezunu olan ihtiyaçlının mesleği ile ilgili bir iş dışında başka bir iş yapmak istemesi, ihtiyacın samimi ve gerçek olmadığı olarak değerlendirilmez”. Yargıtay konut kiralarından farklı olarak işyeri kiralarında, kiraya verenin kirada olmasını tek başına yeterli saymamakta, tahliye tehdidi altında olmasını veya ihtiyaç duyduğu işyerinin en az kendisinin kirada olduğu işyeri kadar elverişli olmasını aramaktadır. Kiraya vereninin işyerinin ara sokakta kiralananın ise ana caddede olması, memurluktan istifa ettiği ve yeni bir iş kuracak olması gibi durumlar işyeri ihtiyacının mevcut olduğu durumlar için akla gelebilir. Kiraya verenin sağlık durumunun belirttiği işi yapmaya elverişli olmaması, tahliyesini istediği kiralananı başkasına kiralaması veya satması, yapılacak iş için yetkili makamlardan gerekli izinlerin alınamamış olması işyeri ihtiyacının gerçek ve samimi olmadığının göstergesidir.
2- Kiracıdan kaynaklanan sebepler
TBK’nın 352. maddesinin 1. fıkrası uyarınca “Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği halde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir.” Kiracının tahliye taahhüdünde bulunması Borçlar Kanunun kendisini koruyucu hükümlerden vazgeçmesi anlamına gelmekte olduğundan bu yolun kullanılması kanunda bir takım şartlara bağlanmış olmakla birlikte, Yargıtay tarafından da kiracının özgür iradesiyle tahliye taahhüdü vermiş olması aranmaktadır. Kiracı tarafından verilen taahhüdün geçerli olması için maddede bir takım geçerlilik şartları öngörülmüştür. Öncelikle söz konusu taahhüdün yazılı şekilde verilmesi gerekir, sözlü taahhüdün bu anlamda geçerliliği yoktur. Taahhütte kiraya verenin imzasına gerek yoktur. Bu anlamda taahhüt tek taraflı bir beyanla verilebileceği gibi, kiraya verenin beyan ve imzasını taşıyan bir anlaşmayla da yapılabilir. Bu yola başvurabilecek olan malik olsun veya olmasın sadece kiraya verendir. Dava veya takip kiracıya karşı yürütülecektir. Geçerli tahliye taahhüdü kiracının ölümü üzerine mirasçılarını da bağlar. Taahhüt verildikten sonra kiralanan el değiştirirse, yeni malik de halef sıfatı gereği bu taahhütten yararlanır. Maddeye göre kiraya veren, tahliyesi taahhüt edilen tarihten itibaren bir ay içinde ya tahliye davası açma yoluna gidecek ya da İcra ve İflas Kanunu’na (İİK) göre icra takibi başlatacaktır. Aksi halde tahliye taahhüdüne dayanarak kiracının kiralanandan tahliyesini talep edemez. Diğer taraftan kiraya veren, TBK’nın 353. maddesi uyarınca bu bir aylık süre içerisinde dava açacağını yazılı olarak kiracıya bildirerek dava açma süresini bir kira yılı için uzatabilir. Adi yazılı şekilde düzenlenmiş tahliye taahhüdünde, kiracı icra takibi sırasında imzaya itirazda bulunursa, kiraya veren itirazın kaldırılmasını icra mahkemesinden istediği takdirde İİK’nın 275. maddesi gereği talebi kabul olmayacağından, ancak tahliye davası yoluna gidebilir. Diğer bir deyişle tahliye taahhüdü noterce resen düzenlenmiş veya imzaları noterce onaylanmışsa, bu halde kiracı belgedeki imzaya itiraz edemeyecektir. Son olarak, kira sözleşmesi kiracının icra takibiyle kiralananı boşaltması veya kesinleşmiş mahkeme kararı ile sona ereceğinden, ancak mahkeme kararının kesinleşmesinden itibaren ecrimisil talep edilebilir.
Belirli süreli kira sözleşmeleri sürenin bitimiyle kendiliğinden sona ermeyeceği kabul edilmiştir. Bu kira sözleşmelerinin herhangi bir sebep göstermeksizin bildirim yoluyla feshi için kiracıya, kira süresinin bitiminden en az on beş gün önce kiraya verene bildirimde bulunmak şartıyla fesih hakkı tanınmış iken, kiraya verenin ise bu hakkı ancak on yıllık uzama süresinin sonunda, uzama yılının bitiminden en az 3 ay önce kiracıya bildirimde bulunmak şartıyla kabul edilmiştir. Yargıtay’a göre fesih bildiriminin, uzama yılının bitimine en az 3 ay kala kiracının eline ulaşması gerekir. Kira sözleşmesinin beş-on yıl gibi uzun süreler için yapıldığı durumlarda, on yıllık uzama süresinin beklenmesi kiraya veren için haksız sonuçlar doğuracaktır. Diğer taraftan 6101 sayılı Kanun’un geçici 2. maddesi ile getirilen hüküm gereği TBK’nın yürürlüğe girdiği 1.7.2012 tarihinde on yıllık uzama süresi dolmamış olmakla birlikte geri kalan süre beş yıldan daha kısa olan belirli süreli kira sözleşmeleri hakkında, yürürlüğe girdiği tarihten itibaren beş yıl sonra yani 1.7.2017’ye kadar, söz konusu bildirim yoluyla fesih hükmü uygulanmayacaktır. Yargıtay’a göre bu hüküm 3 ay önceden kiracıya gönderilecek bildirimin de 1.7.2017’ye kadar ertelendiği anlamına gelmemekte olup, kiraya verenin bu tarihten en az 3 ay önce yani 1.4.2017’ye kadar kiracıya bildirimi ulaştırarak, sözleşmeyi 1.7.2017’de sona erdirebileceği kabul edilmelidir. Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde ise, kiracı her zaman kiraya veren ise sözleşmenin başlangıcından on yıl geçtikten sonra, altı aylık kira döneminin sonu için, üç aylık fesih bildirim süresine uymaları şartıyla kira sözleşmelerini herhangi bir gerekçe göstermeksizin feshedebilirler. Fesih bildiriminin, kiraya verenler arasında paylı mülkiyet varsa pay ve paydaş çoğunluğu ile, elbirliğiyle mülkiyet varsa tamamı tarafından keşide edilmesi gerekmektedir. Dava yoluyla kira sözleşmesinin sona ermesi ise, bildiriminin yeterli olmadığı, mahkemeye başvurulması gerektiği durumları ifade eder. Tahliye davası olarak anılan bu yola kiracının başvurması mümkün değildir. TBK’da dava yoluyla kira sözleşmesinin sona erdirilmesine ilişkin hükümlerin kiracı aleyhine değiştirilemeyeceği düzenlenmişse de, kiracının tüzel kişi veya TTK’ya göre tacir olduğu işyeri kiraları için söz konusu hüküm 8 yıl süreyle ertelenmiştir. Bu halde taraflar arasındaki sözleşme hükümleri, burada bir hüküm yoksa mülga Borçlar Kanunu uygulanacaktır. Dava yoluyla kira sözleşmesinin sona erdirilmesi sebepleri kiraya verenden kaynaklanan sebepler ve kiracıdan kaynaklanan sebepler olarak iki ayrı başlıkta düzenlenmiştir. Kiraya verenden kaynaklanan sebeplerin ilki, kiraya verenin kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişilerin konut gereksiniminin olması halidir. Madde gerekçesinden atıfla, kiraya verenin yardım nafakası vermekle yükümlü olduğu kardeşleri diğer kişilere örnektir. Kiraya verenin yeğeni, eski eşi bu kapsama dahil değil iken, evlatlığı altsoyu olması sebebiyle madde kapsamına dahildir. Yargıtay’a göre kiraya veren olmayan malik de bu davayı açabilir. Tüzel kişilerin barınma ihtiyacı olamayacağından bu sebebe dayalı dava açamayacakları kabul edilmelidir. Öte yandan Yargıtay’ın yerleşik ihtiyaçları uyarınca konut gereksiniminin gerçek, samimi ve zorunlu olması ve bu hususu davacı tarafından ispatlanması gerekir. İkinci sebep ise, ilk sebepte saydığımız kişilerin işyeri gereksinimidir. Konut sebebiyle tahliyeden farklı olarak burada kiraya veren sıfatına sahip olan tüzel kişiler de dava açabilir. Yargıtay kararlarının aksine tüzel kişilerin, çalışanlarının lojman ihtiyacı sebebiyle tahliye davası açamamaları gerekir. Nitekim tüzel kişinin konut gereksiniminden bahsedilemeyeceği gibi, lojman gibi barınma yerleri de tüzel kişinin işyeri ihtiyacının kapsamına girmez. Gereksinimin gerçek ve samimiliği bakımından Yargıtay, konut kiralarından farklı olarak işyeri kiralarında, kiraya verenin kirada olmasını tek başına yeterli saymamakta, tahliye tehdidi altında olmasını veya ihtiyaç duyduğu işyerinin en az kendisinin kirada olduğu işyeri kadar elverişli olmasını aramaktadır. Üçüncü olarak kiralananın yeniden inşasının veya imar amacıyla onarımı, genişletilmesi veya değiştirilmesinin gerekli olması tahliye sebebi olarak kabul edilmiştir. Kanunda söz konusu onarım, genişletme veya değiştirme işlemleri sırasında yapının kullanımının da imkansız olması gerektiği aranmıştır. Dördüncü olarak yeni malikin kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişilerin konut veya işyeri gereksinimidir. Bu sebebe dayalı davanın süre şartı farklılık arz eder. Öte yandan ilk üç sebepte geçerli olan 3 yıl süreyle yeniden kiralama yasağı durumu, Kanunda açıkça yazmasa da bu sebep için de geçerli kabul edilmelidir. Kiracıdan kaynaklanan sebeplerin ilki ise, kiracının yazılı tahliye taahhüdüdür. Taahhüdün geçerliliği, kiralananın tesliminden sonra, yazılı olarak verilmesi ve tahliyenin belli olmasına bağlıdır. Bu anlamda şarta bağlı tahliye taahhüdü geçerli olmamalıdır. Maddede belirtilmemiş olsa da, taahhüdün geçerliliği için kira sözleşmesinin yapılmasından sonra verilmiş olması da aranmalıdır. Bu yola malik olsun veya olmasın sadece kiraya veren başvurabilir. Bu tahliye sebebinde dava açmaya alternatif olarak icra takibi yapma yolu da öngörülmüştür. İkinci olarak kiracıya çekilmiş iki haklı ihtar tahliye sebebi olarak kabul edilmiştir. İhtarların haklı ve yazılı olması gerekmekte, Yargıtay uyarınca da ihtarlarda hangi ayın kira bedeli olduğu, miktarı ve bu bedelin ödenmesi gerektiği bilgisi yer almalıdır. Burada bir anlamda gönderilen ihtarın kiracının kira bedelini zamanında, haksız olarak ödemediğinin tespiti işlevi vardır. Yargıtay’a göre belirsiz süreli kira sözleşmelerinde ve kira bedelinin yıllık ödenmesi kararlaştırıldığı kira sözleşmelerinde iki haklı ihtar oluşmaz. İki haklı ihtarın ya bir kira yılında ya da kira yılını aşan süre içinde çekilmiş olması gerekmektedir. Üçüncü olarak, kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçede veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutunun bulunması ve sözleşme kurulurken kiraya verenin bu durumu bilmemesi tahliye sebebi sayılmıştır. Elverişlilik değerlendirilirken, kiracının durumu da göz önünde bulundurulmalı, yani kiralanan sübjektif olarak da elverişli olmalıdır. Büyükşehir belediyeleri göz önünde bulundurularak, gerekçede belirtildiği üzere konutun aynı belediye sınırları içinde olması durumu madde kapsamından çıkarılmış, dolayısıyla maddenin kapsamı daraltılmıştır. Kira sözleşmelerinin sona ermesine ilişkin genel hükümlerden konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerine de uygulanabilen hükümler vardır. Bunlar taraflar için kira ilişkisinin devamını çekilmez hale getiren önemli sebebin varlığı, kiracının bedel veya yan giderler bakımından temerrüdü, kiracının özen ve saygı borcuna aykırı davranması, kiracının iflası, kiraya verenin borçlarına aykırı davranması halleri olarak sıralanabilir.