kira sözleşmeleri

Koronavirüs ve Kira Sözleşmeleri

Tüm dünyayı ve ülkemizi de saran Koronavirüs etkilerinden halkın korunması için yetkililer tarafından büyük önlemler alınmıştır. T.C İçişleri Bakanlığı İller Dairesi Genel Müdürlüğü’nün bütün illere dağıtılmak üzere düzenlediği 16.03.2020 tarihli ‘’Koronavirüs Tedbirleri’’ konulu genelge uyarınca kahvehane, kıraathane, kafeterya, kır bahçesi, nargile salonu, nargile kafe, internet salonu, internet kafe, her türlü oyun salonları(atari, playstation vb.), her türlü kapalı oyun alanları (AVM ve lokanta içindekiler dahil), çay bahçesi, dernek lokalleri, lunapark, yüzme havuzu, hamam, sauna, kaplıca, masaj salonu, SPA ve spor merkezlerinin faaliyetleri geçici süre ile durdurulmuştur.  Bunun devamında 22.03.2020 tarihinde 2279 Sayılı Cumhurbaşkanlığı Kararıyla icra ve iflâs takiplerinin durmasına karar verilmiştir. Ardından 26.03.2020 tarihinde yürürlüğe giren 7226 sayılı Kanun’un Geçici 2. Maddesi ile bu sefer 01.03.2020-30.06.2020 tarihleri arasında ödenemeyen kira bedellerinin kira sözleşmelerinin feshi ve tahliye sebebi oluşturmayacağı hükme bağlanmıştır. Kira sözleşmeleri bakımından getirilen tedbir niteliğindeki bu düzenlemeler, özellikle kira bedellerinin ödenip ödenmeyeceğine ilişkin birtakım soruların ortaya çıkmasına yol açmıştır.

 Mücbir Sebep Nedir?

Zorlayıcı veya zorlayan demektir.

Yargıtay 11. Hukuk Dairesi 2015/10768 Esas ve 2016/4782 KararındaGenelde dış kuvvetlerin sonucu olan, borçlunun işletmesiyle bağlantılı bulunmayan, önceden görülemeyen, kaçınılmaz ve mutlak bir şekilde borcun ifasını engelleyen olay olarak doktrinde tanımını bulan mücbir sebebin varlığı, borçlu yönünden borcu ortadan kaldıran nedenler arasındadır.”

Bir nedenin Mücbir Sebep Sayılabilmesi için belli şartlar vardır;

  • Kusursuzluk
  • Sezilememezlilik
  • Karşı Konulamazlık

Koronavirüs Salgını Mücbir Sebep Teşkil Eder Mi?

Türk hukukunda mücbir sebebin ele alındığı genel bir hüküm bulunmamaktadır ancak “4735 sayılı Kamu İhale Sözleşmeleri Kanunu” ve “6491 sayılı Türk Petrol Kanunu” gibi özel kanunlarda mücbir sebebin tanımı yapılmış olup sözleşme ilişkileri açısından etkileri düzenlenmiştir.

İlgili Kanunlarca Neler Mücbir Sebep Olarak Nitelendirilmiştir?

Doğal afetler, kanuni grev, genel salgın hastalık, kısmi veya genel seferberlik halleri örnek olarak verilebilir.

Yargıtay Kararlarınca Mücbir Sebep Tanımlanmış Mıdır?

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 20.03.2013 tarih, 2012/1096 E. ve 2013/382 K. sayılı kararında bir olayın mücbir sebep olarak nitelendirilebilmesi için o olayın önceden sezilemez olması, karşı konulamaz olması ve harici bir etkenden ileri gelmiş olması gerektiği hüküm altına alınmıştır.

İlginizi çekebilir:  Tacirler Arası Yapılan Ticari Sözleşmeler

Bu kapsamda günümüzde, neredeyse dünyadaki bütün ülkelere sıçramış olan ve hızla yayılmaya devam eden koronavirüsün, hem hukuki düzenlemeler açısından hem de geçmiş yıllarda gerçekleşen salgın hastalıklar döneminde verilen yargı kararları çerçevesinde, objektif olarak mücbir sebep olarak kabul etmek doğru olacaktır.

Salgın Hastalık İfa İmkansızlığına Mı Sebep Olur Yoksa Aşırı İfa Güçlüğüne Mi?

Şöyle ki; Türk Borçlar Kanunu Madde 138 gereği, sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülemeyen olağanüstü bir durumun borçludan kaynaklanmayan bir sebeple ortaya çıkması ve sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirmesi halinde, bundan olumsuz etkilenen tarafın, borcunu henüz ifa etmemiş veya TBK madde 138’den doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olmak kaydıyla- hakimden sözleşmenin değişen şartlara uyarlanmasını talep etme; bunun mümkün olmaması halinde ise, sözleşmeyi sona erdirme hakkı bulunmaktadır.

Konut Kiraları İçin Koronavirüsün Etkileri Nelerdir?

Mevzubahis olan ve dünyayı kasıp kavuran pandeminin ifa imkansızlığı ya da aşırı ifa güçlüğüne neden olması pek mümkün olmayacaktır. Kira sözleşmesinde kiralananın niteliği “konut” olduğu halde TBK m. 315 ve m. 352/f.2 hala devam etmekte, Ancak, 2279 Sayılı 22.03.2020 tarihli İcra ve İflas Takiplerinin Durdurulması Hakkında Cumhurbaşkanlığı Kararı’na göre ödenmeyen kira bedelleri için kiracının kira bedelini ödemede geciktiği durumda, kiraya veren en erken (belirtilen sürenin uzatılmaması ihtimalinde) 01.05.2020 tarihi itibariyle icra takibi başlatabilecektir. Ödeme emrinde ya da ihtarda kira bedellerinin ödenmesi için kiracıya verilecek süre de en az 30 (otuz) gün olacaktır. Süre, kiracıya yazılı bildirimin yapıldığı tarihi izleyen günden itibaren işlemeye başlayacaktır. Bu sürede kiracı kira bedelini ödemez ve kiraya veren gönderdiği ihtarda belirlenen sürede bedelin ödenmemesi halinde sözleşmeyi sona erdireceği beyanında bulunduğu varsayımında ise, verilen sürenin sonunda ihtarda sözleşmeyi sona erdireceğine ilişkin beyanda bulunmamış ise de sürenin sonunda bildireceği fesih beyanıyla kira sözleşmesine son verebilecektir. Kiracının, ödenmeyen kira bedellerinin ödenmesi için kendisine verilen sürede (en az 30 gün) kira bedelini ödemesi halinde de yapılan ihtar, “haklı ihtar” olarak değerlendirilebilecek ve bu durum TBK m. 352/f.2 anlamında bir tahliye sebebi oluşturacaktır.

İşveren Tarafından Ücretsiz İzne Ayrılan Kişi İçin Bu Mümkün Müdür?

İlginizi çekebilir:  Öğretmenlerin Atanması Hakkında Bilinmesi Gerekenler Nelerdir?

Eğer bir çalışan, Koronavirüs sebebi ile işvereni tarafından zorunlu olarak ücretsiz izne çıkarılmışsa yahut işvereni koronavirüs salgını sebebi ile kötüleşen ekonomik ortamda işçiyi işten çıkarma yoluna gitmişse sayılan tüm koşullara rağmen, konut kişinin her halükârda yaşamını idame ettirmek üzere kiraladığı bir alan olduğundan kira sözleşmesinin gereklerinin mücbir sebep hali ileri sürülerek ifasından kaçınılması yani ödeme yapmaktan kaçınılması pek tabii hukuken mümkün olmayacaktır.

İçişleri Bakanlığınca Yayınlanan 16.03.2020 Tarihli Genelge ile Faaliyetleri Durdurulan İşletmeler Bakımından Kira Sözleşmelerine Etkisi

Öncelikle İçişleri Bakanlığı tarafından bütün il valiliklerine gönderilen genelge ile  16.03.2020 günü saat 24.00 itibariyle ile Umuma Açık İstirahat ve Eğlence Yerleri olarak faaliyet yürüten ve insanların çok yakın bir mesafede bir arada bulunarak hastalığın bulaşma riskini arttırabileceği; tiyatro, sinema, gösteri merkezi, konser salonu, nişan/düğün salonu, çalgılı/müzikli lokanta/kafe, gazino, birahane, taverna, kahvehane, kıraathane, kafeterya, kır bahçesi, nargile salonu, nargile kafe, internet salonu, internet kafe, her türlü oyun salonları [atari, playstation vb.], her türlü kapalı çocuk oyun alanları [AVM ve lokanta içindekiler dahil], çay bahçesi, dernek lokalleri, lunapark, yüzme havuzu, hamam, sauna, kaplıca, masaj salonu, SPA ve spor merkezlerinin faaliyetleri geçici bir süreliğine durdurulmuştur.

Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından yayımlanan 22 Mart 2020 tarihli genelgeye göre; Bakanlık 81 ilin valiliğine gönderdiği genelge ile, hazine taşınmazları üzerinde tahsisli olan ve faaliyetleri durdurulan ticari ünitelerden yeni tip koronavirüs önlemleri kapsamında kira bedeli alınmayacağı, açık olan ticari ünitelerde ise personel sayısı ve faaliyet süresi dikkate alınarak kira bedelinde indirim sağlanacağını açıklamıştır.

Bu hüküm tüm ticari faaliyetlere ilişkin kira sözleşmelerini kapsamaktadır. Bununla birlikte anılan düzenleme, belirtilen 01.03.2020 – 30.06.2020 tarih aralığında işleyecek kira bedellerine ilişkin kira bedeli ödeme yükümlülüğünü sona erdirmemekte olup, kira bedellerinin ödenmemesi nedeniyle tahliye talepli icra yoluna başvurma veya haklı iki ihtar üzerine tahliye davası açabilme hakkının kullanılmasını engellemek anlamına gelmektedir. Ancak önemle vurgulamak gerekir ki anılan düzenleme ile kira bedellerini ve kira bedelinin zamanında ödenmemesi nedeniyle ödenmesi gereken gecikme faizinin kiraya veren tarafından kiracıdan talep hakkı ortadan kalkmamaktadır. Yalnızca belirtilen tarih aralığında yasal başvuru yolları kapatılmıştır.

İlginizi çekebilir:  Koronavirüs Nedeniyle Ücretsiz İzin, Kısa Çalışma Ödeneği ve Diğer Uygulamalar

Cumhurbaşkanlığı Kararı’nın Kira Bedellerinin Ödenmesine Etkisi Nedir?

26.03.2020 tarihinde yürürlüğe giren 7226 Sayılı Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun’un“Geçici Madde 2” hükmüne göre,

1/3/2020 tarihinden 30/6/2020 tarihine kadar işleyecek iş yeri kira bedelinin ödenememesi kira sözleşmesinin feshi ve tahliye sebebi oluşturmaz.”

  • Öncelikle bu hüküm yalnızca işyeri kira bedelleri açısından ele alınmıştır. İşyeri kira sözleşmeleri haricinde kalan diğer kira sözleşmelerinde kira bedelinin belirlenen süre içinde ödenmemesi konusunda mevcut düzenlemede bir değişiklik yoktur.
  • Anılan hüküm kira bedellerinin ödenmemesine ilişkin olmayıp sadece ödenmemesi durumunun (kiracının kira bedellerini ödemede temerrüdü halinde) fesih ya da tahliye sebebi olmayacağına ilişkindir. Yani yukarıda da belirtildiği üzere kiracının belirlenen süre içinde kira bedelini ödeme borcu devam edecektir.

Kiracı Kira Bedelini Ödemez İse Ne Olur?

Kira bedeli borçlusu, kiraya veren de kira bedeli alacaklısı olmaya yani kira sözleşmesi akdedildiği gibi aynı şekilde devam edecektir. Bu durumda kiraya veren, kiracıdan ödenmeyen kira bedellerini faiz de eklenerek talep etme hakkına haiz olacaktır.

Ancak, 2279 Sayılı 22.03.2020 tarihli İcra ve İflas Takiplerinin Durdurulması Hakkında Cumhurbaşkanlığı Kararı’na göre (22.03.2020, RG 31076) “Ekli ‘İcra ve İflâs Takiplerinin Durdurulması Hakkında Karar’ın yürürlüğe konulmasına, 2004 sayılı İcra ve İflâs Kanununun 330 uncu maddesi gereğince karar verilmiştir.

MADDE 1 – (1) COVID-19 salgın hastalığının ülkemizde yayılmasını önlemek amacıyla alınan tedbirler kapsamında; bu Kararın yürürlüğe girdiği tarihten 30/4/2020 tarihine kadar, nafaka alacaklarına ilişkin icra takipleri hariç olmak üzere, yurt genelinde yürütülmekte olan tüm icra ve iflas takiplerinin durdurulmasına ve bu çerçevede taraf ve takip işlemlerinin yapılmamasına, yeni icra ve iflas takip taleplerinin alınmamasına ve ihtiyati haciz kararlarının icra ve infaz edilmemesine karar verilmiştir.

30.04.2020 tarihinden sonra, kira bedelinin ödenmesi için kiracıya gönderilen ödeme emrinde ya da ihtarda kira bedellerinin ödenmesi için kiracıya verilecek süre konut ve çatılı işyeri kiralarında en az 30 (otuz) gün, diğer kiralarda 10 (on) gün olacaktır. Süre, kiracıya yazılı bildirimin yapıldığı tarihi izleyen günden itibaren işlemeye başlayacaktır.

[Toplam:2    Ortalama:5/5]