arsa payı davası

Arsa Payının Düzeltilmesi Davası

Arsa payı, kat mülkiyeti kurulan binalarda her bir bağımsız bölüm adına düşen mülkiyet payıdır. Bağımsız bölümlerin malikleri bağımsız bölümlere ek olarak ana binadaki ortak alanlar üzerinde arsa payları oranında kullanım hakkına sahiptir.

Arsa Payının Önem Arz Ettiği Hususlar

  • Ana Taşınmazın Yönetimi: Ana taşınmazın yönetiminde her bir bağımsız bölümün maliki yetkilidir. Yönetime ilişkin karar alınırken Kat Mülkiyeti Kanunu uyarınca pay ve paydaş çoğunluğu esas alınır. Yani kat maliklerinin hem sayı hem de arsa payı bakımından çoğunluğu aranmaktadır. Bu kapsamda karar alınabilmesi için gerekli olan oran 2/3’tür.
  • Ortak Alanların Kullanımı: Kat Mülkiyeti Kanunu uyarınca ana yapıya bağlı ortak alanların kullanımında da her bir bağımsız bölüm maliki, arsa payı oranında hak sahibi olacaktır. Hükme göre “Kat malikleri ana gayrimenkulün bütün ortak yerlerine, arsa payları oranında, ortak mülkiyet hükümlerine göre malik olurlar. Kat malikleri ortak yerlerde kullanma hakkına sahiptirler; bu hakkın genel kömürlük, garaj, teras, çamaşırhane ve çamaşır kurutma alanları gibi yerlerdeki ölçüsü, aksine sözleşme olmadıkça, her kat malikine ait arsa payı ile oranlıdır.” Yargıtay’a göre ortak otoparkı olan bir binada her bağımsız bölüm maliki için otoparkta 1 araçlık alanın kullanımının özgülenmesi hatalı ve haksızdır.
  • Kamulaştırma: Ana yapının kamulaştırılması halinde kamulaştırma bedeli üzerinde her bağımsız bölüm maliki hak sahibidir. Ancak bu kamulaştırma bedelinin bağımsız bölüm maliki sayısınca bölünmesi hatalı olacaktır. Yapılması gereken paylaştırmada bağımsız bölüm maliklerinin arsa payı ve ana yapının eklentileri üzerindeki kullanım hakları da dikkate alınarak kamulaştırma bedelinin bölünmesidir.
  • Binanın Sigorta Ettirilmesi: Ana yapının sigorta ettirilmesi halinde, ana yapının tamamen harap olması durumunda sigorta şirketince sigorta bedeli ödenecektir. Sigorta bedelinde paylaştırma yapılırken tıpkı kamulaştırma bedelinde olduğu gibi her bir bağımsız bölümün arsa payı oranına göre bedelin paylaştırılmasıdır.
  • Kentsel Dönüşüm Uygulamaları: Kentsel dönüşüm sürecine ilişkin alınacak kararlarda esas ölçüt arsa payıdır. 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun’a göre kentsel dönüşüm sürecine girecek olan ana gayrimenkulün bu sürece girip girmeyeceğine ilişkin kararda en az üçte iki çoğunlukla karar almada yeter sayı gerekmektedir. Bu yeter sayının hesaplanmasında bağımsız bölüm maliklerinin arsa payları dikkate alınmaktadır.

Binanın kentsel dönüşüm süreci içerisinde yıkılmasından sonra arsa haline geldikten sonra kat mülkiyeti, ilgili tapu müdürlüğünce re’sen terkin edilerek maliklerin mülkiyetine payları oranında tapuya tescil edilecektir. Bu noktada arsa payının önemi, yıkım sonrası yeniden inşa edilecek yeni yapıda arsa payı sahibine kaç bağımsız bölüm düşeceği, bağımsız bölümlerin metrekaresi, cephesi ve hangi katta bulunacağı gibi hususlarda söz konusu olmaktadır.

6306 sayılı kanuna göre kentsel dönüşüm kararı alınırken olumsuz oy kullanan arsa payı sahiplerinin payları açık artırma usulü ile satışa, satılamadığı takdirde ise kamulaştırmaya konu olacaktır. Arsa payı sahibine ödenecek bedel, pay oranına göre belirlenecektir.

Arsa Payının Belirlenmesi

Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 3. Maddesinde;“…Kat mülkiyeti ve kat irtifakı, bu mülkiyete konu olan ana gayrimenkulün bağımsız bölümlerinden her birinin konum ve büyüklüklerine göre hesaplanan değerleri ile oranlı olarak projesinde tahsis edilen arsa payının ortak mülkiyet esaslarına göre açıkça gösterilmesi suretiyle kurulur.” hükmü mevcuttur. Bu hükme göre arsa payı belirlenirken bağımsız bölümlerin konum ve büyüklükleri dikkate alınmaktadır. Bu kapsamda dikkate alınan diğer hususlar ise; bağımsız bölümün yüzölçümü, biçimi, kaçıncı katta bulunduğu, cadde veya sokağa cephesinin olup olmadığı, güneşten yararlanma olanağı gibi unsurlardır. Yargıtay kararlarına göre ise; bağımsız bölümün cinsi, bulunduğu katı, ısınma sistemi, aydınlanması, mimari kullanımı ve konumu, kullanma amacı, eklentileri gibi hususlar da arsa payını tespit ederken etkili unsurlardan olacaktır.

Arsa Payının Düzeltilmesi Davası

Ana gayrimenkul üzerinde tapuda kat irtifakı kurulurken arsa payları yanlış belirlenmiş olabilmektedir. Bu halde arsa payının önem arz ettiği durumlarda mülkiyet sahibinin ve diğer bağımsız bölüm sahiplerinin hak kayıpları yaşama olasılığı bulunmaktadır. Bu durumun düzeltilmesi amacıyla bağımsız bölüm sahiplerine arsa payının düzeltilmesi davası açabilme imkânı tanınmıştır.

  • Arsa Payının Düzeltilmesi Davası Hangi Şartlarda Açılabilir?

Arsa payının düzeltilmesi davası Hukuk Muhakemeleri Kanunu’na göre bir tespit davası niteliğindedir. Bu dava ile ana gayrimenkuldeki bağımsız bölümler üzerinde mülkiyet hakkı bulunan kişilerin arsa paylarının tespiti yapılacaktır.

Tespit niteliğindeki bu davanın açılabilmesinin ön koşulu davacı olacak kişinin korunmaya değer hukuki bir yararının olması gerektiğidir. Ayrıca arsa payları üzerindeki söz konusu hata tapuda bağımsız bölümlerin tescili sırasında doğmuş olmalıdır.

Arsa payının düzeltilmesi davasının konusu arsa paylarının adil şekilde paylaştırılmadığıdır. Dava kapsamında bu hususun ispat edilmesi gerekmektedir. Yargıtay’a göre davada arsa paylarının, kat irtifakının/mülkiyetinin kurulduğu tarihteki değerleriyle oranlarına bakılmaktadır. Yargıtay 20 Hukuk Dairesi’nin 2017/3927 Esas, 2017/8667 Karar sayılı ilamına göre; “Kat irtifakının ya da kat mülkiyetinin kurulduğu tarihten sonra bağımsız bölüm üzerinde gerçekleştirilen imar durumu ile cins ve manzara değişiklikleri, bakım ve onarım çalışmaları sebebiyle meydana gelen değer artış ve eksilmeleri dikkate alınmaz.”

  • Arsa Payının Düzeltilmesi Davasını Kim Açabilir?

Arsa payının doğru oranlarda tespit edilememesi halinde her kat irtifakı yahut kat mülkiyeti sahibi ve bunların yasala mirasçılarının arsa payının düzeltilmesi için dava açma hakkı bulunmaktadır. Kat mülkiyeti/irtifakı sahiplerinin kanuni temsilcileri de arsa payının düzeltilmesine ilişkin dava açabilmektedir.

Yargıtay’ın yerleşik kararlarına göre arsa payı oranlarını kendisi hazırlamış olup, kendi belirlediği payları tapuda tescil ettiren malik sonradan arsa payının düzeltilmesi davası açamamaktadır. Burada malikin iyiniyetli olmadığı kabul edilmektedir.

  • Arsa Payının Düzeltilmesi Davası Kime Karşı Açılır?

Arsa payının düzeltilmesi davasını ana yapı üzerinde kat mülkiyeti sahibi olan maliklerden yalnızca birinin açması yeterlidir. Bu durumda davalı olarak geri kalan kat mülkiyeti sahiplerinin tamamının gösterilmesi gerekmektedir. Çünkü söz konusu dava sonucunda davacının arsa payının düzeltilmesinin yanında ana yapı üzerinde arsa payı hakkı olanların da payları üzerinde değişiklikler meydana gelecektir.

  • Dava Nerede Açılmaktadır?

Arsa payının düzeltilmesi davasında görevli mahkeme Hukuk Muhakemeleri Kanunu ve Kat Mülkiyeti Kanunu gereğince Sulh Hukuk Mahkemeleridir.

Yetkili mahkeme, davanın konusu taşınmazın aynı olduğundan dolayı, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.

  • Arsa Payının Düzeltilmesi Davasında Zamanaşımı

Arsa payının düzeltilmesi davası mülkiyet hakkına dayanmakta ve mülkiyet hakkı süresiz bir hak olduğundan dolayı dava herhangi bir hak düşürücü süre yahut zamanaşımı süresine bağlanmamıştır. Ana yapı üzerinde kat mülkiyeti yahut kat irtifakı devam ettiği sürece arsa payının düzeltilmesi davası açılabilmektedir.

[Toplam:1    Ortalama:5/5]