Konut ve Çatılı İşyeri Kira Sözleşmesinin Bildirim Yolu İle Feshi

Kira hukuku, pek çok hukuk alanının aksine, ülkemizde neredeyse herkesi ilgilendiren, toplumun hayatını doğrudan etkileyen bir hukuk alanı olmasına rağmen, Türk Borçlar Kanununun bu alandaki oldukça detaylı düzenlemeleri gerek kiracı gerek kiraya veren tarafında hatalara ve hak kayıplarına sebebiyet verebilmektedir. Kira sözleşmesinin hangi hallerde sonlandırılabileceği, tahliye taahhütlerinin hangi hallerde geçerli olduğu ve hangi sürelerin hak düşürücü olduğu gibi hususlara dikkat edilmemesi işletmeleri ciddi maliyetler ve hukuki problemlerle karşı karşıya bırakabilmektedir. Konut ve çatılı işyeri kiralarının uygulama alanını gösteren 6098 sayılı Borçlar Kanunu’nun (TBK) 339. maddesi “Konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin hükümler, bunlarla birlikte kullanımı kiracıya bırakılan eşya hakkında da uygulanır. Ancak bu hükümler, niteliği gereği geçici kullanıma özgülenmiş taşınmazların altı ay ve daha kısa süreyle kiralanmalarında uygulanmaz.” şeklindedir. Görüldüğü üzere maddede konut ve çatılı işyeri kavramlarının tanımları yapılmamıştır.
Konut: Öncelikle konuttan bahsedebilmek için ortada, kiracının uyku ihtiyacını karşılayan ve çevresel etkilere karşı minimum korumayı sağlayan bir yapı olması gerekir. Konutun ikametgah yeri, aile konutu olması şart olmayıp, tek bir odanın kiralanması durumunda TBK kira hükümleri anlamında konutun varlığı kabul edilecektir. Diğer taraftan niteliği gereği konut kirası hükümlerine uygun olmayan öğrenci yurdu gibi yapıların kiralanmasının buraya dahil edilmemesi gerekir.
Çatılı iş yeri: İşyeri, ticari veya sınai nitelikteki ekonomik faaliyetin yürütüldüğü, en azından baskın karakter gösterdiği yerdir. Bunun yanında bir işletme tarafından kiralanmış olsa da mesleğin icrası ile doğrudan ilgisi bulunmayan yerler işyeri kirasına dahil olmazlar. Çatılı işyerinden bahsedilebilmesi içinde işyerinin çatılı, üstünün örtülü olması gerekir. Bu hususta sadece üstünün değil, etrafının da kapalı olması gerektiği öğretide ifade edilmektedir. Öğreti tarafından kanunun kiracıyı koruma açısından çatılı ve çatısız işyeri kiraları arasında ayrım yapmasının yerinde olmadığı da ifade edilmektedir. Yargıtay kiralananda örtülü yapılar bulunmakla beraber esas olarak bunların dışındaki alanların kullanıma hizmet ettiği kiraları çatılı işyeri kirası kabul etmemektedir. Buna göre çay bahçesi, yazlık sinema, açık halı saha çatılı işyeri kavramına dahil değildir. Yine bu anlamda, üstü açık otopark çatılı işyeri değil iken, üç katlı otoparkın en üst katı çatılı olmasa da bir çatılı işyeri kirası söz konusudur. Nihayet, dükkan, mağaza, atölye, satış yeri, büro, dernek lokali gibi yerler çatılı işyeri kavramına birer örnektir. Yukarıdaki vasıfları taşıyan konut veya çatılı işyerinin bir kira ilişkisinin konusu olması durumunda bu kira ilişkisine, kira sözleşmesini düzenleyen genel hükümlere göre sözleşmenin zayıf tarafı olan kiracıyı daha çok koruyan TBK 339 ve devamındaki özel hükümlerin öncelikle uygulanması söz konusu olacaktır.

Konut Ve Çatılı İşyeri Kiralarına Özgü Sona Erme Sebepleri

Konut ve çatılı işyeri kiralarının sona ermesi bakımından 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 347 ve devamındaki maddelerinde bildirim yoluyla ve dava yoluyla olmak üzere iki yol öngörülmüştür. Fakat bunun öncesinde TBK’nın 349. maddesinde düzenlenen aile konutuna, ileride anlatacağımız kira sözleşmesinin sona ermesi hallerinde göz önünde bulundurulması bakımından, kısaca değinmek gerekecektir. TBK’nın 349. maddesi uyarınca “Aile konutu olarak kullanılmak üzere kiralanan taşınmazlarda kiracı, eşinin açık rızası olmadıkça kira sözleşmesini feshedemez. Bu rızanın alınması mümkün olmazsa veya eş haklı sebep olmaksızın rızasını vermekten kaçınırsa kiracı, hakimden bu konuda bir karar vermesini isteyebilir. Kiracı olmayan eşin, kiraya verene bildirimde bulunarak kira sözleşmesinin tarafı sıfatını kazanması halinde kiraya veren, fesih bildirimi ile fesih ihtarına bağlı bir ödeme süresini kiracıya ve eşine ayrı ayrı bildirmek zorundadır”. TMK’nın 194. maddesiyle paralel düzenleme getiren bu maddeye göre; maddenin ilk fıkrasında, aile konutu yani ailenin kullanıma özgü olarak kiralanan ve fesih anında bu niteliğini devam ettiren (örneğin eşlerin boşanması halinde bu niteliğin devam etmediği kabul edilmelidir) taşınmazlarda, kiracının kira sözleşmesini feshedebilmesi için eşinin açık (örtülü olmayan) rızasını almış olması gerektiği düzenlenmiştir. Gerek genel hükümler gerekse konut ve çatılı işyeri kiralarına özgü hükümlerde yer alan ve fesih veya fesih ile aynı sonucu doğuran (örneğin tahliye taahhüdünde bulunmak) işlemlerde kiracı eşinin açık rızasını almak zorundadır, aksi halde işlem geçersiz olacaktır. İkinci fıkrada ise, eşten bu rızanın alınması örneğin ayırt etme gücünü kaybetmesi sebebiyle mümkün olmazsa ya da eş haklı sebep olmaksızın rıza vermez ise, kiracı eş mahkemeye başvurarak hakimin müdahalesi yoluyla tek başına karar alabilmeyi talep edebilir. Son fıkraya göre ise, kira sözleşmesinde taraf olarak yer almayan eş, kiraya verene kiracının eşi olduğu konusunda bildirimde bulunarak sözleşmenin tarafı olabilir ve bu halde kiraya veren için fesih bildirimi ve ödeme süresini kiracıya ve eşine ayrı ayrı bildirme zorunluluğu doğacak, kiraya veren buna uymadığı takdirde yaptığı bildirim geçersiz olacaktır.

Bildirim Yolu İle Fesih

Bildirim yoluyla kira sözleşmesinin sona ermesi, aşağıda ele alacağımız süre şartlarının oluşması kaydıyla, kira sözleşmesinin taraflarının herhangi bir sebep göstermeksizin kira sözleşmesine son vermelerini ifade eder. Diğer taraftan TBK’nın 348. maddesi uyarınca, “konut ve işyeri kiralarında fesih bildiriminin geçerliliği, yazılı şekilde yapılmasına bağlıdır”. Madde metninde ifade edildiği üzere, söz konusu feshin geçerli olabilmesi için bildirimin en azından adi yazılı şekilde yapılması gereklidir. Söz konusu yazılı şekil şartı sadece TBK’nın 347. maddesi için söz konusu olmayıp, konut ve çatılı işyeri kiralarında genel hükümler gereği fesih ve fesih bildirim haklarının kullanılacağı durumlarda da aranacaktır. Fesih değil de dönme hakkının kullanıldığı durumlar ise yazılılık şartı kapsamının dışında kalmaktadır.

1. Belirli süreli kira sözleşmelerinde,  TBK’nın 347. maddesinin 1. fıkrası uyarınca “Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak, on yıllık uzama süresinin sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir.” Görüldüğü üzere, adi kira hükümlerinin aksine konut ve çatılı işyeri kiralarında belirli süreli kira sözleşmesi sürenin dolmasıyla kendiliğinden sona ermemektedir. Burada, belirli süreli kira sözleşmesini sona erdirme olanağı da kural olarak kiracıya verilmiş, kiraya verene ise ancak on yıllık uzama süresinin sonu için bu imkan tanınmıştır. Madde metninde ifade edildiği üzere, kiracı sözleşme süresinin bitiminden en az 15 gün önce -TBK 348. madde uyarınca yazılı olarak- fesih bildiriminde bulunmadıkça sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılacaktır. Söz konusu 15 günlük süre nispi emredici nitelikte bir süre olup, tarafların anlaşmasıyla kiracı yararına azaltılabileceği kabul edilmelidir. Sözleşmenin aynı koşullarla bir yıl uzatılmış sayılması ise, sözleşmenin kira bedeli gibi içeriği itibariyle aynı koşullarla yenilenmesi, önceki sözleşme için kiracı dışında başkası tarafından verilen kefalet, rehin gibi teminatların ise aksi kararlaştırılmadıkça düşeceği anlamına gelmektedir. Kiraya veren ise sözleşme süresinin bitimine dayanarak kira sözleşmesini feshedemeyecek, ancak 10 yıllık uzama süresinin sonunda, uzama yılının bitiminden en az 3 ay önce yazılı olarak kiracıya bildirimde bulunmak şartıyla kira sözleşmesini feshedebilecektir.
   Örneğin24 01.01.2010 yılında yapılan bir yıllık kira sözleşmesi, kiracı tarafından sona erdirilmeyerek uzamışsa, kiraya veren en geç 30.09.2020 tarihinde yazılı fesih bildiriminde bulunmak kaydıyla, uzayan bu kira sözleşmesini ancak 31.12.2020 tarihinde sona erdirebilecektir. Fesih bildiriminin en geç uzama yılının bitiminden 3 ay önce yani 30.09.2020 tarihinde kiracının hakimiyet alanına ulaşması gerekmektedir. Nitekim Yargıtay’ın yerleşik içtihatları bu yönde olup, 08.02.2016 tarihli kararında bu durumu Yargıtay aynen “… kanunun düzenlemesinden verilen üç aylık sürenin asgari süre olduğu bildirimin uzama yılının bitimine üç ay kala kiracının elinde olmasının yeterli olduğu anlaşılmaktadır” şeklinde ifade etmiştir. Aksi halde, TBK 328. maddenin ikinci fıkrası kıyasla uygulanmalı, yani bildirim bir sonraki uzama yılı için geçerli kabul edilmelidir. Taraflar kiraya veren tarafından yapılacak yazılı fesih bildiriminin 3 aydan daha da önce yapılması şartını kararlaştırabilirler. Kira sözleşmesi bir yıldan fazla süreli, örneğin sekiz, on iki yıllık gibi süreler için yapıldığı durumlarda, bu yılların bitiminden itibaren on yıllık uzama süresini aramak -hükmün kiraya verenin mağduriyetini önleme amacı yönündeki gerekçesi de dikkate alındığında kiraya veren için haksız sonuçlar doğuracağından, örnekteki sekiz yıllık kira sözleşmesinde sekizinci yıldan itibaren 2 yıl sonra, on iki yıllık kira sözleşmesinde de on ikinci yılın bitiminden en geç 3 ay önce bildirimde bulunmak kaydıyla, kiraya verenin sözleşmeyi sona erdirebileceği kabul edilmelidir.
2. Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, Konut ve çatılı işyeri kiralarında, belirsiz süreli kira sözleşmesinin sona ermesi hususu ise TBK’nın 347. maddesinin 2. fıkrasında düzenlenmiştir. Buna göre “belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, kiracı her zaman, kiraya veren ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilirler.” Görüldüğü üzere belirsiz süreli kira sözleşmelerinde kiracının her zaman için genel hükümlerdeki fesih dönemi ve bildirimi için öngörülen sürelere uyarak kira sözleşmesini sona erdirebileceği kabul edilmişken, bu hak kiraya verene verilmemiştir. Belirli süreli kira sözleşmelerine paralel bir hükümle, kiraya verenin ancak kira sözleşmesinin başlangıcından itibaren on yıl geçtikten sonra genel hükümlerde yer alan fesih dönemi ve bildirimi için öngörülen sürelere uymak şartıyla kira sözleşmesini sona erdirebileceği kabul edilmiştir. Hükmün gerekçesinde de ifade edildiği üzere, bu süreler yönünden yapılan atıf TBK’nın 328. ve 329. maddelerindeki düzenlemelerdir. Buna göre, “taraflardan her biri bir taşınmaza veya taşınır bir yapıya ilişkin kira sözleşmesini yerel adette belirlenen kira döneminin sonu için veya böyle bir adetin bulunmaması durumunda altı aylık kira döneminin sonu için, üç aylık fesih bildirim süresine uyarak feshedebilirler”. Yukarıda da belirttiğimiz üzere taraflar, kiracı tarafından yapılacak fesih bildiriminin 3 aydan daha uzun bir süre önce yapılmasını kararlaştıramazlar.
   Sürelere ilişkin bir örnek vermek gerekirse, başlangıcı 1.5.2006 tarihi olan belirsiz süreli kira sözleşmesini, kiraya veren ancak 1.5.2016 tarihinden sonra, altı aylık dönem sonu olan 31.10.2016 tarihinde kira sözleşmesini sona erdirmek için en geç 31.07.2016 tarihine kadar yazılı fesih bildiriminde bulunmalıdır. Söz konusu bildirimin bu tarihe kadar kiracının hakimiyeti alanına ulaşması gerekmektedir. Aksi halde, yukarıda belirttiğimiz üzere, fesih bildirimi bir sonraki fesih dönemi için geçerli olacaktır.