Tarımsal Arazilerin Satılması Durumunda Sınırdaş Malikin Önalım Hakkı Var Mıdır?

Önalım hakkı,bir malın üçüncü kişiye satılması halinde belli kimselerin öncelikli olarak satın almasını sağlayan ve buna zemin hazırlayan bir haktır. Yasalar ile özellikle tarımsal nitelikteki taşınmazların korunmasına, bu nitelikteki arazilere ilişkin ön alım hakkına ve tarımsal faaliyetlerin etkinliklerinin artırılabilmesine yönelik çeşitli düzenlemeler getirilmiştir. Söz konusu bu düzenlemelerin amacı da tarımsal arazilerin bütün hale gelmesidir. Ön alım hakkı esasen TMK’da düzenlenir ve bunun dışında diğer kanunlarda da bazı kanuni önalım hakları tanımlanmıştır. Söz konusu kanunlara örnek olarak; 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu’nda 2014 yılında yapılan değişiklikler kapsamında getirilen ve tarımsal arazilerin satımında sınırdaş maliklere tanınan kanuni önalım hakkıdır. 5403 Sayılı Kanun’un 8/i maddesinin ilk fıkrasında, aile malları ortaklığı veya kazanç paylı aile malları ortaklığı mensuplarının üçüncü kişilere yapacakları devirlerde ortaklık üyelerine tanınan önalım hakkı düzenlenmiştir. Bunun yanı sıra ikinci fıkrada bu husustan bağımsız olarak tarımsal arazilerde sınırdaş maliklere tanınan önalım hakkına yer verilmiştir.

Bahsi geçen hükmün ikinci fıkrasında tarımsal arazilerde önalım hakkı şu şekilde ele alımıştır;

“Tarımsal arazilerin satılması hâlinde sınırdaş tarımsal arazi malikleri de önalım hakkına sahiptir. Tarımsal arazi, sınırdaş maliklerden birine satıldığı takdirde, diğer sınırdaş malikler önalım haklarını kullanamaz. Önalım hakkına sahip birden fazla sınırdaş tarımsal arazi malikinin bulunması hâlinde hâkim, tarımsal bütünlük arz eden sınırdaş arazi malikine önalıma konu tarımsal arazinin mülkiyetinin devrine karar verir.”

Satın Alınan Tarım Arazisine İlişkin Kimler Önalım Hakkını Kullanabilir?

Tarım arazilerinin üçüncü kişilere satılması durumunda, sınırdaş tarımsal arazi maliklerinin önalım hakkına sahip olduğu hükümde açıkça ifade edilmiştir. Dolayısıyla ilk olarak vurgulamak gereken kısım söz konusu araziler arasında bir sınır komşuluğu olmasıdır. Önalım hakkından yararlanmak için ayrıca, sınırdaş arazinin de tarımsal arazi niteliğe sahip olması gerekir. Bir diğer husus, üçüncü kişilere satılan tarımsal arazinin birden fazla sınırdaş maliki bulunması durumunda tarımsal bütünlük arz eden arazi maliki lehine önalım hakkına hükmedilecektir. Tarımsal bütünlüğün tespitinde yürütülen tarımsal faaliyetin türü gibi durumlar göz önüne alınır. Ancak, tarımsal arazi, sınırdaş maliklerden birine satıldığı takdirde, diğer sınırdaş malikler tarafından önalım hakkının kullanılması mümkün olmayacaktır.

İlginizi çekebilir:  Tarımsal Arazilerin Mirasçılara Özgülenmesi

Tarım Arazilerinde Önalım Hakkı Hangi Durumlarda Kullanılabilecektir?

Tarım arazilerinde önalım hakkının hangi şartlarda kullanılabileceği yukarıda da değinildiği üzerine 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu’nun 8/i maddesinin ikinci fıkrasında düzenlenmiş olup bu hakkın kullanılmasına ilişkin ilgili Kanunda düzenlenmeyen hususlarda ise Türk Medeni Kanunu hükümlerinin uygulanacağı belirtilmiştir. Tarım arazilerinde yasal önalım hakkı ancak sınırdaş arazi maliki olmayan bir kimseye yapılan satış işleminde kullanılabilir. Satış dışındaki devirlerde tarım arazilerinde önalım hakkının kullanılabilmesi mümkün olmayacaktır. Söz konusu durumda tarımsal arazilerde ön alım hakkı kullanmak için en önemli iki koşul arazilerin sınırdaş ve tarımsal arazi niteliğine sahip olmasıdır. 5403 sayılı Kanun’dan kaynaklanan yasal önalım hakkının söz konusu olabilmesi için kanun metninden de açıkça anlaşılacağı üzere arazilerin sınırdaş olması ve her iki arazinin de tarımsal arazi niteliğinde olması gerekmektedir. Gıda Tarım ve Hayvancılık Bakanlığı Tarım Reformu Genel Müdürlüğü 03.11.2017 tarih ve E.2768754 sayılı Tarım Arazilerinde Mülkiyet Devrine İlişkin Uygulama Talimatının b maddesinde belirtildiği üzere en az bir noktada birbirleriyle ortak sınırı bulunan tarım arazileri sınırdaş olarak değerlendirilmektedir.Tarım arazilerinde önalım hakkının kullanılabilmesi için satış işleminde alıcı tarafın sınırdaş malik olmayan üçüncü bir kişi olması gerekmektedir. Nitekim Kanunda tarımsal arazinin sınırdaş maliklerden birine satılması halinde diğer sınırdaş maliklerin önalım hakkını kullanamayacağı hüküm altına alınmıştır.

Önalım Hakkı Nasıl Kullanılır ve Kullanım Süresi Nedir?

5403 sayılı Kanunun 8/i maddesinin TMK atfıyla; TMK’nın 733. maddesi uyarınca önalım hakkı, tarımsal araziyi satın alan alıcıya karşı dava açılarak kullanılabilir. Önalım hakkı sahibi, adına payın tesciline karar verilmeden önce, önalım bedelini hâkim tarafından belirlenen süre içinde hâkimin belirleyeceği yere nakden yatırmakla yükümlüdür. Önalım bedeli tapuda gösterilen satış bedeli ile davalı (alıcı) tarafından ödenen harç ve masrafların toplamıdır.

İlginizi çekebilir:  Tarımsal Arazilerin Mirasçılara Özgülenmesi

Önalım hakkının kullanılması için ise iki türlü süre vardır.

  • Satış işlemi, önalım hakkı sahibi paydaşlara gayrimenkulün alıcısı tarafından noter aracılığıyla bildirildiği halde, satışın bildirilmesinden itibaren 3 ay içerisinde şufa davasının açılması gerekir.
  • Satış, önalım hakkı sahibi paydaşlara noter vasıtasıyla bildirilmemişse her halde satış tarihinden itibaren 2 yıl içerisinde şufa davasının açılması gerekir.

Bu süreler hak düşürücü nitelik taşırlar ve bu nedenle süreler geçtikten sonra önalım için dava açılması mümkün değildir. Öte yandan, önalım hakkının ancak hakka konu taşınmazın tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satılması halinde kullanılabileceğini vurgulamak gerekir. Burada önalım hakkının meydana gelmesine sebep olan işlem satış işlemidir. İcra yoluyla satış, mirasçılara özgüleme, trampa, bağış gibi işlemlerle taşınmazın üçüncü bir kişiye devredilmesi halinde ilgili sınırdaş malikin önalım hakkını kullanması mümkün olmayacaktır. Bu noktada, söz konusu trampa, bağış gibi işlemlerin önalım hakkının kullanılmasını engellemek amacıyla muvazaalı olarak yapılıp yapılmadığının keşfedilmesi önemlidir.

Önalım Hakkından Feragat ve Vazgeçme Halleri

TMK’nın 733/2 maddesi uyarınca, önalım hakkından feragat etmek isteyen hak sahibi bu işlemi resmi şekilde yapmalı ve tapu kütüğüne şerh ettirmelidir. Bu durumda bir taşınmaza ilişkin olarak önalım hakkından bütünüyle feragat edilmesi halinde ancak tapu müdürlükleri huzurunda gerçekleştirilecek resmi işlemlerle mümkün olur. Ancak, somut ve belirli bir satışa ilişkin olarak önalım hakkını kullanmak istemeyen malikin söz konusu hakkı kullanmaktan vazgeçtiğine dair hür iradesini yazılı şekilde beyan ettiği halde bu yeterlidir. Belirli bir satışa ilişkin önalım hakkını kullanma işlemi satıştan önce veya sonra yapılabilir. Belirli bir satıştan feragat eden önalım hakkı sahibi, taşınmazın tekrar satışı halinde vazgeçtiği önalım hakkını yeniden kullanabilir.

Tarım Arazilerinde Önalım Hakkı Davasında Hangi Mahkeme Görevli ve Yetkilidir?

Önalım hakkından kaynaklı tapu iptal ve tapu tescil davalarında görevli ve yetkili mahkeme taşınmazın bulunduğu yerdeki Asliye Hukuk Mahkemesidir. Buradaki yetki kuralı kamu düzenine ilişkindir ve bu da mahkemece re’sen dikkate alınmalıdır.“Önalım hakkının kullanılmasında Türk Medenî Kanunu hükümleri uygulanır. “ Hükmü karşısında 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanununda düzenlenmiş bulunan önalım hakkı davasında görevli mahkemenin 6100 sayılı HMK.’nun 2.1. m. uyarınca Asliye Hukuk Mahkemesi, yetkili mahkemenin de HMK’nun 12.1. m. uyarınca taşınmazın (tarımsal arazinin) bulunduğu yer mahkemesi olduğu açıktır.

Konu İle Alakalı Yargıtay Kararı;
Yargıtay’ın verdiği bir başka kararda ise44; “Davacı dava konusu taşınmazda paydaş olup 97/600
payının bir kısmını üzerinde bırakarak 10000/96143 payını dava dışı H.’ye 05.09.2012 tarihinde
40.000.00 TL bedelle satmış ve H.’nin ise aynı payı (1 Ay–13 gün sonra) aynı bedelle 18.10.2012
tarihinde davalı M’ye satması nedeniyle eldeki dava açılmıştır. Uyuşmazlık, kısmen pay satışı
yapan davacının aynı payın üçüncü bir kişiye satılması nedeniyle önalım hakkını kullanmasının
hakkın kötüye kullanıldığını gösterip göstermeyeceği noktasında toplanmaktadır. Yargıtay
6. Hukuk Dairesinin 14.02.1995, 1465/1605 sayılı emsal kararında belirtildiği üzere; Davacının
önceden taşınmazda tek başına malik olması kanundan doğan önalım hakkını kullanmasına
engel değildir. Olayımızda davacı taşınmazda paydaş olup kendi payından bir kısmını üçüncü
kişiye satmasında yasal bir engel olmadığı gibi artık kendisine ait olmayan bu payın üçüncü bir
kişiye satılması halinde önalım hakkını kullanmasına engel bir durum da yoktur. Çünkü her pay
satışından sonra bu hak yeniden doğar. Yasada daha önce pay satan bir kişinin yeni bir satışta
önalım hakkı kullanamayacağına dair bir kısıtlama da getirilmemiştir. Açıklanan nedenlerle;
davacının daha önce rızası ile sattığı payın alıcı tarafından üçüncü bir kişiye satılması olayı
davacının yasadan kaynaklanan önalım hakkını bertaraf etmediği gibi bu satışta davacının iyi
niyetli ve kötü niyetli olarak kabulünü de gerektirmez.” denilmektedir.