apartman yöneticiliği

Apartman ve Site Yönetimi Avukatı

Şehirleşmenin artması ile birlikte insanlar apartman hayatına ve özellikle sosyal imkanları nedeniyle sitelerde yaşamaya yönelmektedir. Bu durum beraberinde çok sayıda kişinin bir arada yaşadığı, belli kural ve uygulamaların getirilmesinin zorunlu olduğu yönetimsel davranışları beraberinde getirmiştir. Dolayısıyla hukuki bir takım işlemlerin ve ihtilafların doğması da kaçınılmazdır. Böylesi süreçlerde apartman ve site yönetimlerinin avukat ihtiyacı doğmakta, hukuki iş ve işlemlerde avukat desteği alınmak istenmektedir.

Apartmanlar tek yapıdan oluşan ve birden fazla kimsenin oturduğu yapılarken, siteler birden fazla apartmanın yani bloğun oluşturduğu çoğunlukla sosyal tesis, ortak kullanıma özgülenmiş alanlar içeren yapılardır. Apartmanlarda yöneticiler varken, sitelerde yönetimler oluşturulmaktadır. Apartman ve site yönetiminde kanuni düzenlemelerde 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu temel mevzuattır. Apartman ve site yönetiminizde ileride doğabilecek hukuki uyuşmazlıkların önüne geçmek ve varsa doğmuş olan uyuşmazlıkları en iyi şekilde yönetmek için apartman ve site yönetiminde deneyimli bir avukatla çalışmanız yapılacak en mühim şeydir.

Apartman ve Site Yöneticisinin Yükümlülükleri

Apartman veya site yöneticisi apartman yahut sitede sakinleri tarafından seçilir. Seçilen kişi kat maliklerinden biri olabileceği gibi kat maliki olmayan kiracı, apartman veya site ile bağlantısı olmayan ve bu konuda yönetimsel destek veren bir kişi de olabilecektir. Yalnızca bir kişi yönetici olabileceği gibi 3 kişiden oluşan bir yönetim kurulu kurulması da mümkündür. Yönetici ataması 8 ve daha fazla bağımsız bölümün bulunduğu binalar açısından zorunludur. Kat maliklerinin anlaşma sağlayarak bir yönetici belirleyememesi halinde Sulh Hukuk Mahkemesi hakimince yönetici belirlenecektir.

Yöneticinin asli görevi kat malikleri toplantılarında alınmış olan kuralların uygulanmasını sağlamaktır. Yönetici ile kat malikleri arasında seçimle birlikte bir tür vekalet ilişkisi kurulacaktır. Yöneticinin vekalet ilişkisine uygun olarak hareket etmesi gerekmektedir. Taşınmazın ve ortak alanların amacına uygun şekilde kullanılması, muhafaza edilmesi, bakım işlerinin yaptırılması ve gerekirse bir takım tedbirler alınması yöneticinin görevleri arasındadır.

Vekalet ilişkisi gereği yönetici kat maliklerine tüm uyarıları noter kanalı ile ihtar etmek suretiyle yapmışsa ve buna karşılık kat malikleri kendi yükümlülüklerini yerine getirmiyorsa bu durumda yönetici meydana gelecek zarar ve borçlardan sorumlu tutulamaz ve bu durum yöneticiye haklı nedenle sözleşmeyi feshedip yöneticilikten çekilme hakkı tanır.

Yöneticinin yönetim planında ve kendisi ile yapılmış olan sözleşmede buna ilişkin bir hüküm bulunmuyor olmasına karşılık yaptığı işe uygun bir ücreti kat maliklerinden talep etme hakkı vardır. Yine yöneticinin ortak giderlere katılım saplayıp sağlamayacağı hususunda bir karar alınmamış olsa bile yönetici, yönetim görevini yerine getirdiği süre zarfında kendisine düşen normal yönetim giderlerinin yarısına katılmaz.

Kat Maliklerinin Hakları

Kat malikleri mülkiyet hakkı kapsamında tüm hak ve yetkilere sahip olacaktır. Yapılan apartman toplantılarında her bir kat maliki arsa payları oranında oy hakkına sahiptir. Ortak yaşamın bir sonucu olarak ortak alanların veya kendilerine ait yerlerin kullanımı esnasında diğer kat maliklerini rahatsız etmeyerek, komşuluk ilişkisine uygun olarak hareket etme yükümlülüğü bulunmaktadır. Her bir kat maliki gerekli müdahalelerin yapılmasının lazım geldiği durumlarda Sulh Hukuk Hakiminden talepte bulunma hak ve yetkisine sahiptir.

Ortak alan giderleri, kapıcı yahut başkaca görevlilerin ücret, sigorta primlerinin ödenmesi gibi giderlerin tamamına tüm kat malikleri katılmak zorundadır. Örneğin giriş katta oturan kat malikinin asansörü kullanmadığı gerekçesi ile asansör bakım ve onarım giderlerine katlanmaktan imtina etmesi söz konusu olamaz.

Kiracılar Apartman Toplantısına Katılabilir Mi?

Kat malikleri apartman ve site yönetiminde hak ve yükümlülük sahibi olan kişilerdir. Bu nedenle de kiracılar kat maliki olmadıklarından yönetim toplantılarına katılarak oy kullanma hakkına sahip olmazlar. Ancak kiralayan kat malikinin vekalet vermesi halinde vekaleten kiracının da oy kullanması söz konusu olabilecektir. Dolayısıyla yönetimce alınan bir karar kiracının aleyhine bir sonuç doğursa bile kiracının buna itiraz etmesi veya müdahalede bulunması mümkün olmayacaktır. Bu hak yalnızca kat maliklerine tanınmıştır.

Apartman ve Site Yönetim Kararlarına İtiraz 

Kat malikleri kurulunca yapılan toplantı neticesinde alınan bir karara itiraz etmek mümkün. Ancak bunun bir takım koşulları var. Öncelikle toplantıya katılan ve alınan karar aleyhine oy kullanan her bir kat maliki karar tarihi itibariyle 1 ay içerisinde Sulh Hukuk Mahkemesinde iptal davası açabilir. Toplantıya katılmayan kat malikleri ile kararı öğrendiği tarih itibariyle 1 ay içerisinde iptal davası açabilecektir. Her koşulda iptal davasının 6 aylık süre içerisinde açılması gerekir. Davanın ana taşınmazın bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemesinde açılması gerekmektedir.

Apartman Aidatlarının Ödenmemesi

Ortak yönetim giderlerinin, bakım ve onarım masraflarının karşılanması için her bir kat malikinin ödemekle yükümlü olduğu bedele aidat denir. Aidat genellikle aylık olarak belirlenir ve ödenir. Kat maliklerinin ortak yer ve tesisler üzerindeki kullanım hakkından vazgeçtiğini yahut bunlardan kendi bağımsız bölümü gereği yararlanma ihtiyacı bulunmadığından bahisle kaçınması söz konusu olamaz. Aidat ödemesini yahut demirbaş ücretlerini ödemeyen kat maliki hakkında icra takibi yahut dava açılabilecektir.

Ödenmeyen giderler ve aidatlar için icra takibi başlatmak yahut dava açmak için öncelikle bir karar alınmalı ve bir avukata vekaletname verilmelidir. Apartman veya site yöneticiliği adına düzenlenen bu vekaletname ile avukat, söz konusu alacak kalemleri için hukuki işlem başlatacaktır. Ödemeyi yapmayan kat maliki ödemede geciktiği her ay için aylık %5 gecikme tazminatı ödemekle yükümlü olacaktır.

Kiracının aidat borcundan sorumlu olmasına karşılık ödeme yapmaması halinde ise hem kat maliki hem de kiracı başlatılacak olan yasal işlemin tarafı olacaktır.

 

[Toplam:0    Ortalama:0/5]