tarım arazisi

Tarım Arazilerinde Önalım Hakkı

Önalım hakkı kişilere farklı üçüncü kişilerden önce taşınmazı satın alma hakkı tanıyan bir ayni haktır. Türk Medeni Kanunu’nda düzenlenen önalım hakkı; “paylı mülkiyete sahip olan paydaşların taşınmaz üzerinde bir üçüncü kişinin satın almasından önce teklif vererek taşınmazı paydaş olarak alma hakkına önalım hakkı denir.” şeklinde tanımlanmıştır.

TARIM ARAZİLERİNDE UYGULANAN ÖNALIM HAKKI NEDİR?

Yukarı da belirttiğimiz önalım hakkı üçüncü kişilerden önce paydaşlara taşınmaz üzerinde satın almada öncelik tanınan bir ayni haktir. 2014 yılında yapılan değişiklikler ile paydaşlara özgü olmasının yanı sıra tarımsal araziler için de uygulanması düzenlenmiştir. Yapılan bu değişiklik ile tarımsal arazilerin satışı söz konusu olduğunda arazinin komşusu olarak satın almada öncelik tanınmasına tarımsal arazilerde önalım hakkı denir.

TARIMSALAR ARAZİLERİNDE ÖNALIM HAKKININ KULLANILABİLMESİ İÇİN ARANAN ŞARTLAR NELERDİR?

Öncelikle önalım hakkını tarımsal arazinin sınır komşusu olanlar kullanabilir. Tarımsal arazilerin birden fazla sınır komşusu olabilir. Bu sebepten dolayı tarımsal arazi bir sınır komşusuna satılıyor ise diğer sınır komşusu tarafından bu satışa dair önalım hakkı kullanılamaz. Yani tarımsal arazinin satışında önalım hakkının kullanılabilmesi için arazi satışının sınır komşusu dışında başka bir üçüncü kişiye yapılmak isteniyor olması gerekir.

İkinci olarak da arazinin tarımsal niteliği olması gerekir. Tarımsal üretimin yapılması veya tarımsal üretime elverişli olması o arazinin tarımsal niteliğe haiz olabileceğini gösterir.

Üçüncü olarak da arazinin sınırdaş komşularının olması aranır. Zira sınırdaş komşuları bulunmayan tarımsal araziler üzerinde önalım hakkı bulunmaz. Aynı zamanda tarımsal arazi üzerindeki satış işleminde önalım hakkını kullanmak isteyen komşunun da arazisinin tarımsal nitelikte olması gerekir.

Şartların gerçekleşmesiyle birlikte sınırdaş komşu önalım hakkını kullanabilecektir. Peki bu hakkı nasıl kullanacaktır bu konuya da değinelim. Şöyle ki;

İlginizi çekebilir:  Kötü Niyet Tazminatı Nedir?

TARIMSAL ARAZİLER ÜZERİNDEKİ ÖNALIM HAKKININ KULLANIMI NASIL OLUR?

Önalım hakkını kullanmak isteyen sınırdaş komşu tarımsal araziyi satın alan 3. kişiye karşı dava açarak hakkını ileri sürebilir. Önalım hakkının nasıl kullanılacağı Türk Medeni Kanunumuzda düzenlenmiştir. Buna göre kullanım için öngörülen yol dava açılmasıdır. Sınırdaş komşunun dava açarak tarımsal araziye verilen satış bedelini ödemeyi teklif ederek önalım hakkını kullanması öngörülmüştür.

Sınırdaş komşu tarafından tarımsal arazinin bulunduğu yerdeki Asliye Hukuk Mahkemesinde açacağı dava ile önalım hakkını kullanabilir.

ÖNALIM HAKKININ KULLANIMI İÇİN AÇILACAK DAVANIN SÜRESİ VAR MIDIR?

Sınırdaş komşunun önalım hakkını kullanabilmesi için açacağı davaya ilişkin düşürücü süreler düzenlenmiştir.

Tarımsal arazinin satışı noter aracılığıyla sınırdaş komşulara bildirilmiş ise o halde önalım hakkını kullanmak isteyen komşu tarafından noter bildiriminden itibaren 3 ay içerisinde davanın açılması gerekir. Eğer noter aracılığı ile tarımsal arazinin satışı komşulara bildirilmemiş ise yine de 2 yıl içerisinde komşunun önalım hakkını kullanmak için davasını açması gerekir.

Unutulmamak gerekir ki bu düzenlenen süreler hak düşürücü sürelerdir. Dolayısıyla bu süreler içerisinde açılmayan davaların bir daha açılma durumu olmaz. Hak düşürücü sürelere dikkat ederek önalım hakkının kullanılması için sürelerinde bu davaların açılması zorunludur.

TARIMSAL ARAZİDE ÖNALIM HAKKININ KULLANILMASI İÇİN AÇILAN DAVANIN SONUÇLARI NELERDİR?

Öncelikle önalım hakkını kullanmak isteyen komşunun dava sırasında hakimin belirleyeceği süre içerisinde araziyi satın alan alıcının ödemesi gereken tapu giderlerini ödemekle yükümlüdür. Zira bu davayı açarak arazi üzerinde yapılan satış ve devir işlemlerini iptal ettirmek istemektedir. Dolayısıyla arazi üzerindeki satışı iptal ettirip kendi üzerine araziyi tescil ettirmek isteyen komşunun hakimin belirleyeceği süre içerisinde belirtilen yere nakden tapu giderlerini yatırması gerekir.

İşbu davanın yenilik doğuran bir dava olmasının sonucu komşunun önalım hakkının kullanılmasına izin verildiği takdirde arazinin mülkiyeti komşu üzerine tescil ettirilecektir.

İlginizi çekebilir:  Muhdesatın Aidiyeti Davası

Yukarıda tarımsal arazinin birden fazla sınır komşusunun olabileceğini belirtmiştik. Dolayısıyla arazinin tüm sınır komşuları önalım hakkını kullanmak isteyebilir. Böyle bir durumda ise mahkeme tarafından tüm sınır komşuları arasından arazinin bütünlüğünü sağlayan komşuya önalım hakkının kullandırılması gerekir. Arazinin yapısal konumunu korumak amacıyla bütünlüğünü sağlayan sınır komşusuna mülkiyetin devredilmesine karar verilir.

Ayrıca belirtmekte fayda gördüğümüz bir husus da satış işleminin varlığı halinde önalım hakkı ileri sürülebilir. Eğer tarımsal arazinin sahibi araziyi bağışlama, mirasçılara özgüleme gibi işlemlerde bulunur ise o halde artık arazinin sınır komşusu arazi üzerinde önalım hakkını ileri süremez. Yani satış işlemi dışında önalım hakkının kullanımı söz konusu değildir son olarak da her türlü şartları yerine getirmiş olsa dahi kötü niyetle hareket eden komşunun açacağı önalım davası reddedilir. Açıkladığımız gerekçeler de göz önünde bulundurulduğunda ön alım hakkının kullanılması amacıyla açılacak davada sürecin doğru yönetilmesi ve taleplerin eksiksiz biçimde ileri sürülmesi gerekmektedir. Aksi halde davanın reddedilmesi sonucuyla karşı karşıya kalınabilecektir. Bu nedenle alanında uzman tarım hukuku ve toprak hukuku konularına vakıf bir avukat ile ilerlemek doğru olacaktır.

[Toplam:0    Ortalama:0/5]