Miras hukuku miras bırakan ile mirasçılar arasındaki ilişkileri düzenleyen ve intikal, paylaşım gibi işlemlerin ne şekilde yapılacağı konularında izlenecek yasal prosedürü izah eden hukuk dalıdır. Tarımsal arazilerin miras yolu ile intikali durumunda ise araziyi kimin işleyeceği, paylaşımın ne şekilde gerçekleşeceği, arazinin bölünebilir olup olmaması gibi bir takım uyuşmazlıklar nedeniyle çoğu mirasçı problem yaşamaktadır. Bu yazımızda tarımsal arazilerle ilgili özellikle miras hukuku alanında yaşanan sorunlara değineceğiz. Aynı zamanda sıklıkla dönüş aldığımız komşu tarımsal arazilerdeki önalım hakkı konusunu da izah edeceğiz. işte, tarımsal arazi paylaşımı ve tarımsal araziler hakkında tüm ayrıntılarıyla hukuki bilgiler!
Miras paylaşımı nasıl yapılır?
Mirasta tarımsal arazi paylaşımı nasıl yapılır? Miras bırakanın vefatının sonrasında miras bırakanın mirasçılarının kim olduğunun ve bu kimselerin paylarının ne oranda olduğunun tespiti veraset ilamı, diğer adıyla mirasçılık belgesinin alınması ile belirlenebilecektir. Ardından miras bırakanın mal varlıkları tespit edilmeli ve intikal işlemleri gerçekleştirilmelidir. Mirasçıların mal varlıklarının ne şekilde paylaşılabileceği konusunda anlaşma sağlayabilmesi halinde ilgili kurumlarda devir işlemleri gerçekleştirilebilir. Ancak anlaşma sağlanamaması halinde ortaklığın giderilmesi davası açılarak Mahkeme yolu ile satış yapılması gerekir.
Ortaklığın Giderilmesi/İzale-i Şüyu Davası
Ortaklığın giderilmesi davası ( İzale-i Şüyu Davası ) mirasçılar arasındaki ortaklığın sona erdirilmesi amacıyla Mahkemenin gerekli işlemleri yapması amacıyla açılan davadır. Mal varlıklarının ne şekilde paylaşılacağı konusunda anlaşma sağlanamaması halinde mirasçılardan her biri Sulh Hukuk Mahkemesinden ortaklığın giderilmesini isteyebilecektir. Ortaklık, satış yolu ile veya aynen taksim yolu ile giderilebilir. Bunun yapılmasında malın cinsi, sayısı gibi özellikler önem arz etmektedir. Taşınmazın olduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemesinde açılacak dava ile taşınmazın değeri tespit edilmekte ve satış gerçekleştirilerek tüm paydaşlara payı oranında satış bedeli paylaştırılmaktadır. Bu durumda mirasçılardan bir veya birkaçının paylaşıma yahut satışa rıza göstermemesi önem taşımaz.
Tarımsal Araziler Satış ve Miras Yolu ile Bölünebilir mi?
Tarımsal arazileri tarımsal faaliyette bulunmak amacıyla kullanılan ve kullanma amacı doğrultusunda işlenmesi hedeflenen arazilerdir. Ülke genelinde ekonomik olarak tarımsal alanların verimliliğini ve işlevselliğini artırmak maksadıyla parçalanmanın ve dağınıklığın önüne geçmek hedeflenmiş bu doğrultuda 5403 Sayılı Toprak Koruma Kanunu ve 6537 Sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu ile tarımsal arazilerin bölünebilirliği, miras yolu ile intikal edilen tüm tarımsal arazi paylaşımı ve ehil mirasçılara tarımsal arazilerin özgülenmesi gibi bir takım yeni düzenlemeler getirilmiştir.
Tarımsal arazilerin mirasçılar tarafından küçük parçalara bölünerek işlenmesini engellemenin en temel amacı öncelikle bölünerek küçülen arazide verimsizleşmenin önüne geçmek ilk amaç olmuştur. Normal şartlar altında miras hukukunun miras payı oranında eşit bölünmeyi ön gören yapısı bu yolla değiştirilmiştir.
Tarımsal Arazilerde Bölünebilirlik Koşulları Nelerdir?
Tarımsal arazilerin arazinin özelliklerine göre belli dönümlere kadar arazilerin bölünmesine izin verilmiş olup bu ölçünün altında arazinin paylara ayrılmasına imkan sağlanmamıştır. Bunun adına ise asgari tarımsal arazi büyüklüğü denilmiş. Kanuna göre asgari tarımsal arazi büyüklüğü; mutlak tarım arazileri, marjinal tarım arazileri ve özel ürün arazilerinde 20 dönüm, dikili tarım arazilerinde 5 dönüm, örtü altı tarım arazilerinde ise 3 dönümden küçük olamayacaktır. Bu büyüklüklerin Bakanlık tarafından değiştirilmesi mümkün. Bakanlıkça belirlenen bu büyüklüklerin altında ifraz, bölünme, küçük parsellere ayırma ve paydaş sayısı artışı gerçekleştirilmesine ise yasa izin vermiyor. Yapılacak işlemler öncesinde
Paylaşılmayan Tarımsal Araziye Bakanlık Müdahalesi
6537 Sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu 8. Maddesi ile paylaşımı gerçekleşmeyen tarımsal araziler bakımından Bakanlık müdahalesini ön görüyor. Çünkü Kanuni düzenlemeye göre mirasa konu tarım arazilerinde mülkiyetin devri esas. Mirasçıların arasında tarımsal arazi paylaşımının ne şekilde olacağı konusunda bir anlaşma sağlanamaması veya mülkiyet devirlerinin mirasın açılmasından itibaren 1 yıl içerisinde gerçekleştirilmemesi veya mirasçılar tarafından paylaşım veya devir için açılabilecek davalardan herhangi birinin açılmaması durumunda bu kez tarımsal arazinin paylaşımı için Bakanlık devreye giriyor.
1 yıllık sürede işlemlerin yapılmaması halinde Bakanlık kanun hükümlerinin uygulanması için 3 aylık süre verir ve bu sürede işlem yapılmaması durumunda Bakanlık resen veya bildirim üzerine bu yerlerin istemde bulunan ehil mirasçıya, ehil mirasçı olmaması durumunda en fazla teklifi veren istekli mirasçıya devri, aksi hâlde üçüncü kişilere satılması için ilgili sulh hukuk mahkemesi nezdinde dava açabilir. Şimdiye kadar uygulamada Bakanlığın birçok mirasçıya bu düzenleme gereği ihtar gönderdiğini biliyoruz. Ancak uygulamada Bakanlık müdahalesi ile bir satış işlemi gerçekleşmiş değil. İlerleyen süreçte yasanın ne şekilde uygulama alanı bulacağını göreceğiz.
Tarımsal Arazilerin Ehil Mirasçılara Özgülenmesi
Hem Türk Medeni Kanunu’nun özel yasa ile yürürlükten kaldırılan maddelerinde hem de halen yürürlükte bulunan Toprak Koruma Kanunu ile miras yolu ile nesilden nesile geçen tarımsal işletmelerin parçalanarak küçülmesinin ve verimsizleşmesinin önlenmesi amaçlanıyor. Bu yolla mirasçıların, miras payları oranında miras mallarını paylaşmasının önüne geçildiğini belirtmiştik. Bu aşamada özgüleme seçeneği ile mirasçılar arasında tarımsal faaliyetle uğraşan, bu arazileri tarımsal amaçla işleyebilecek olan mirasçıların bu tarımsal arazileri mülkiyetine geçirerek işlemeye devam etmesini sağlamak mümkün olabilecektir.
Ehil Mirasçı Ne Demektir?
Tarımsal Arazilerin Mülkiyetinin Devrine İlişkin Yönetmelik ehil mirasçıyı Kişisel yetenek ve durumları göz önünde tutulmak suretiyle bu Yönetmelik hükümlerince belirlenen kriterlere uygun sulh hukuk mahkemesi tarafından belirlenen mirasçı veya mirasçılar olarak tanımlamıştır. Aynı yönetmelikte ehil mirasçının kriterleri puanlama sistemi ile sayılmıştır. Buna göre mirasçılardan;
- Geçimini mirasa konu tarım arazilerinden sağlayanlara yirmi puan,
- Tarım dışı geliri bulunmayanlara on puan,
- Eşi fiilen tarımsal faaliyette bulunanlara on puan,
- Tarımsal arazileri işleyebilecek mesleki bilgi ve beceriye sahip olanlara on puan,
- Mirasa konu arazilerin bulunduğu ilçe sınırları içinde altı yıla kadar ikamet edenlere beş puan, altı yıl ve daha uzun süre ikamet edenlere on puan,
- Herhangi bir sosyal güvencesi olmayanlara on puan,
- Sosyal Güvenlik Kurumu (SGK) kapsamında tarım sigortası olanlara beş puan,
- Bakanlığın mevcut kayıt sistemlerine kayıtlılık süreleri altı yıla kadar olanlara beş puan, altı yıl ve daha uzun süre olanlara on puan,
- Tarımsal örgütlere kayıtlılık süreleri altı yıla kadar olanlara iki puan, altı yıl ve daha uzun süre olanlara beş puan,
- Tarım alet ve donanımlarına sahip olanlara beş puan,
- Kadın olanlara beş puan verilir.
Ehil Mirasçının Özgüleme Talebi Ne Şekilde İleri Sürülür?
Tarımsal arazilerin miras yolu ile intikal etmesi halinde ehil mirasçı olduğundan bahisle tarımsal arazinin kendisine özgülenmesini isteyen mirasçı Sulh Hukuk Mahkemesine başvuruda bulunarak öncelikle bu arazilerin kendisine özgülenmesinde kanun ve yönetmeliklerle sayılan koşulları taşıdığını ispat etmek zorundadır. Ardından yapılacak bilirkişi incelemesi ile talebe konu edilen tarımsal arazinin tarımsal gelir değeri üzerinden bir değer tespit edilir. Özgüleme, ehil mirasçıya tarımsal arazinin bağışlanması yahut kiralanması anlamına gelmez. Hesaplanan değer üzerinden ehil mirasçı diğer mirasçılara paylarını ödemek suretiyle bir nevi satın alma işlemi gerçekleştirir.
Mahkeme, tespit edilen bedelin 6 ay içerisinde mahkeme veznesine depo edilmesi için özgüleme talebinde bulunan mirasçıya süre verir. Bu süre bir kereye mahsus olmak üzere 6 ay daha uzatılabilir. Süresi içinde ödemenin yapılmaması halinde Mahkeme, tarımsal arazinin açık artırma yolu ile satışına karar verebilecektir.
Birden Fazla Ehil Mirasçının Bulunması
Tarımsal arazinin intikal etmiş olduğu mirasçılar arasında birden fazla ehil mirasçı bulunabilir ve ehil mirasçı sıfatına sahip olan tüm mirasçılar özgüleme talebinde bulunabilir. Bu durumda Mahkeme önceliği bu araziden geçimini sağlayan mirasçıya öncelik verecektir. Böyle bir durumun olmaması halinde de en yüksek teklifi veren ehil mirasçının özgüleme talebi kabul edilir.
Özgüleme Yolu ile Ehil Mirasçıya Devredilen Taşınmazın Değer Artışı
Özgüleme talebinin kabul edilmesinin nihai amacı arazinin tarımsal amaçla kullanılmasını sağlamaktır. Zira düzenlemelerin tamamında hedef tarımsal faaliyeti sürdürebilir ve verimli kılmaktır. Devrin ardından 20 yıllık süre içerisinde tarımsal arazilerin tamamının veya bir kısmının tarımsal faaliyet dışında bir amaçla kullanılması nedeniyle söz konusu taşınmazda bir değer artışı meydana gelirse diğer mirasçılar bu artışı talep edebilecektir. Mirasçılar arasında anlaşma sağlanamazsa değer artış bedeli Sulh Hukuk Mahkemesi tarafından TÜİK tarafından belirlenen Üretici Fiyatları Endeksi kullanılarak hesap edilecektir.
Tarımsal Arazilerde Komşu Malikin Ön Alım Hakkı
Tarımsal bir arazinin satışının yapılacak olması halinde bu araziye komşu olan arazilerin sahiplerinin öncelikli olarak satın alma hakları bulunmaktadır. Buna ön alım hakkı denilmektedir. Ön alım hakkının kullanılabilmesi için ön koşul arazilerin sınır komşusu olması ve tarımsa arazi niteliğini taşımasıdır. Paydaşlar arasında yapılacak satışlarda ön alım hakkı kullanılamaz. Taşınmazın, başka bir kişiye satılmak istenmesi gerekmektedir.
Tarımsal Arazilerde Ön Alım Hakkı Nasıl Kullanılır?
Ön alım hakkının kullanılabilmesi için dava açılması gerekir. Bu dava tarımsal araziyi satın alan 3. kişiye karşı açılmalıdır. Sınırdaş komşunun dava açarak tarımsal araziye verilen satış bedelini ödemeyi teklif etmesi gerekir. Dava açılması için hak düşürücü süreler ön görülmüştür. Tarımsal arazinin satışı noter aracılığıyla sınırdaş komşulara bildirilmiş ise o halde önalım hakkını kullanmak isteyen komşu tarafından noter bildiriminden itibaren 3 ay içerisinde; eğer noter aracılığı ile tarımsal arazinin satışı komşulara bildirilmemiş ise yine de 2 yıl içerisinde komşunun önalım hakkını kullanmak için davasını açması gerekir.
Tarımsal arazinin tüm sınır komşuları önalım hakkını kullanmak isteyebilir. Böyle bir durumda ise mahkeme tarafından tüm sınır komşuları arasından arazinin bütünlüğünü sağlayan komşuya önalım hakkının kullandırılması gerekir. Mahkeme arazinin yapısal konumunu korumak amacıyla bütünlüğünü sağlayan sınır komşusuna mülkiyetin devredilmesine karar verilir.
Ayrıca tarımsal arazi paylaşımı ve miras hakkında daha detaylı hukuki bilgi alabilmek için büromuzun miras hukuku avukatı ile görüşebilir ve hukuki danışmanlık hizmeti alabilirsiniz.